주거만족과 주택가격간의 관계분석:

｢지방정부연구｣  제12권 제1호(2008 봄) : 323～349

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

경상남도 진주시 아파트형 주택을 중심으로*

* 이 논문은 2005년 정부(교육인적자원부)의 재원으로 한국학술진흥재단의 지원을 받아 수행된 연구임을 밝힙니다(KRF-2005-041-B00763).

The Determinants of Disparity between Housing Satisfaction and Sale Price of Apartment

최용부**

** 제1저자

민병익

본 연구는 다양한 주거 형태 가운데 우리나라에서 가장 일반화 되어 있는 아파트를 중심으로 경상남도 진주시를 사례로 주거만족과 주택가격간의 관계를 분석하는데 목적으로 두고 연구를 진행하였다. 본 연구에서는 지금까지 주거만족의 측정과 관련하여 단편적으로 이루어져 왔던 선행연구의 한계를 극복하고 보다 체계적인 측정 방법을 제시하기 위해 계층분석법(AHP)과 요인분석을 이용한 가중치 부여 방식을 택하였다. 또한 주택가격 역시 현재 시장에서 이루어지고 있는 매매가격과 현재 거주하고 있는 거주자가 받고자 하는 매매의사 가격으로 구분하였다. 이와 같은 방식을 통해 구한 주거만족도와 주택가격을 표준화하여 그 차이를 구한 후 이를 주거만족과 주택가격의 불일치로도 하고, 이러한 불일치가 나타난 원인을 분석하였다. 그 결과, 아파트의 평수가 주거만족과 주택가격 간의 불일치도에 가장 많은 영향을 미쳤고, 다음으로 건설주체, 단지의 규모, 접근성 순으로 분석되었다. 이러한 결과를 종합하면 진주시의 경우 입지 조건이 좋은 지역에 최근 대기업에서 건설한 민간아파트에서 투기적 요소가 상당부분 존재함을 확인할 수 있다.

주제어 : 주거만족도, 주택가격, 매매가격, 가중치, 불일치

Ⅰ. 서  론

주거환경은 물리적 요소뿐만 아니라 사회적, 경제적, 문화적으로 광범위한 현상을 포함하는 많은 환경적 요소들과 밀접하게 관련되어 있다. 주거환경은 내적요인인 경제적, 심리적, 행태적 요인과 외적 요인인 주변의 물리적 사회적, 문화적인 환경에 영향을 받는다. 이러한 주거환경에 대한 만족도는 환경설계에 있어서 설계자의 개인적 직감이나 경험에 의한 설계의 한계를 벗어나 이용자의 선호나 가치를 설계에 반영하는 것으로 거주 후 평가에 자주 적용되는 개념이다. 주거환경의 물리적 특성은 거주자의 문화적, 개인적 인지과정을 통해 지각되는 것으로서 주거에 대한 거주자의 만족도는 단순히 물리적 특성에만 한정되는 것이 아니라, 개인적인 행태심리 요소 및 기능적․사회경제적 환경요소의 영향을 받게 되는 총체적인 성격을 지닌다(이주택, 1994; 28). 그러므로 주거만족이란 사람들이 그들이 살고 있는 사회적․물리적 환경에 대한 정서적 반응의 표현이라고 할 수 있다. 주거만족은 생활만족이나 생활의 질과 같은 더 큰 개념의 유용한 예측변수가 되어 왔다. 그러나 주거환경과 관련하여 주거만족도는 단지 행복감이나 생활만족의 지표를 의미하는 것이 아니라 오히려 그것이 주거환경의 특정한 변수와의 연관성을 지니고 있다는 점이다. 따라서 주거만족도는 민간이나 공공부문의 주택정책 및 그 사업을 평가하는데 있어서 주요한 평가지표로 활용될 수 있다.

주거만족과 주택가격간의 관계분석

｢지방정부연구｣ 제12권 제1호(2008 봄)

지금까지 우리나라에서 주택과 관련된 대부분의 정책은 주택가격의 안정화라는 측면에서 논의되어왔다. 여기에서 주택가격의 안정화라 것은 주택의 가치에 부합하는 합리적인 가격결정이 이루어지는 것이라 볼 수 있다. 그렇다면 주택의 가치를 측정하기 위한 기준은 무엇인가라는 문제가 제기되는데 위에서 언급한 바와 같이 주택과 관련된 대부분의 문제는 결국 주거만족과 연결됨을 고려할 때 현실적인 측면에서 주거만족을 그 기준으로 설정하는 것이 가장 바람직 할 것이다.

주택정책의 측면에서 주택가격은 그 가격이 높다고 무조건 문제가 되는 것은 아니다. 아무리 주택가격이 높다할지라도 그곳에 거주하는 주거자들의 만족도가 그 만큼 높다면 이는 수요공급의 측면에서 아무런 문제될 것이 없다. 즉 가치에 따라 그 가격이 결정되는 것은 정상적인 주택시장에서 나타나는 일반적인 현상이다. 주택시장에서 문제가 되는 것은 주택의 가치 즉 만족도가 낮음에도 불구하고 그 가격이 터무니없이 높은 경우이다. 여기에는 순수하게 주택시장에서 형성되는 요소 외에 다른 제3의 요소, 예를 들어 투기적 요소가 개입되었을 가능성이 높기 때문에 국가의 정책적 처방이 요구된다. 그러므로 주택시장의 합리화 정도를 파악하고 안정적인 주택정책을 수립하기 위해서는 주택 가치의 측면에 해당하는 주거만족과 주택가격간의 관계에 대한 측정이 이루어져야 할 것이다. 그러나 아직까지 이 둘간의 관계를 어떻게 파악할 것인가에 대한 논의는 매우 부족하며, 심지어 그 기준이 되는 주택의 가치 즉 주거만족도 측정을 위한 합리적인 측정방법에 대한 논의 조차도 매우 미흡하다 할 것이다(최용부, 2005). 이에 본 연구에서는 주거만족과 주택가격간의 관계를 측정하기 위한 방법론을 제시하고, 그 방법론을 실제 사례에 적용함으로써 주거만족과 주택가격간 차이를 가져오는 요인을 분석하는데 주요한 목적을 두고 있다.

도시지역의 경우 급격한 도시화에 따른 인구의 급증, 핵가족화의 진전에 따른 가구수의 증가, 그리고 소득수준의 향상에 따른 편리한 주거시설에 대한 욕구 등이 결합하면서 우리나라의 주택정책은 다양한 주택 유형 가운데 아파트를 중심으로 그 해결방안을 모색하였다. 그리고 이러한 대량 주택 공급 정책이 본격적으로 시도 된지 거의 40여년이 지난 2004년 5월 현재 아파트는 우리나라 전체 주택 가운데 51%정도를 차지하고 있고 주택보급률은 거의 100%에 이르렀다. 하지만 주택가격의 불안정, 투기 목적의 다주택 소유, 주거의 질적인 문제 등 주택과 관련된 다양한 사회적 문제는 여전히 존재하며 그 해결 방안은 더욱 복잡해지고 있다. 이에 본 연구에서는 다양한 주택의 유형 가운데 우리나라 주택문제 해결의 주요한 대안으로 추진되어 온 아파트를 중심으로 주거만족과 주택가격간의 관계에 대한 논의를 전개하고자 한다.

연구의 지역적 범위는 경상남도 진주시로 한정한다. 지금까지 주거만족과 관련된 대부분의 연구는 서울을 포함한 수도권을 중심으로 논의 되어 왔다. 물론 수도권은 인구문제, 주택문제 등이 가장 심각한 지역으로서 문제 해결을 위한 정책적 개발의 필요성이 가장 시급한 지역이라 할 것이다. 그러나 비수도권 지역 역시 삶의 질 향상에 대한 욕구의 증가와 함께 쾌적한 주거 공간에 대한 관심이 고조되고 있다.

Ⅱ. 선행연구의 고찰

1. 주거만족 관련 선행연구의 고찰

우리나라는 도시화에 따른 인구의 급증, 핵가족화의 진전에 따른 가구수의 증가, 그리고 소득수준의 향상에 따른 편리한 주거시설에 대한 욕구의 증가 등 이른바 도시화와 산업화에 따른 주거 문제를 해결하기 위한 정책적 방안을 주로 아파트를 중심으로 모색해 왔다. 이러한 정부의 노력으로 대량 주택 공급 정책이 본격적으로 시도 된지 거의 40여년이 지난 2004년 5월 현재 아파트는 우리나라 전체 주택 가운데 51%정도를 차지하고 있고 주택보급률은 거의 100%에 이르렀다. 하지만 주택가격의 불안정, 투기 목적의 다주택 소유, 주거의 질적인 문제 등 주택과 관련된 다양한 사회적 문제는 여전히 존재하며 그 해결 방안은 더욱 복잡해지고 있다. 이러한 전반적인 주택정책과 관련 지어 지금까지 주거만족과 관련된 다양한 연구들 역시 다양한 주택유형 가운데 아파트를 연구대상으로 하여 분석을 시도하였다.

아파트의 주거만족도를 측정하고 그 영향요인을 분석한 선행연구를 정리하면 다음과 같다. 선행연구에서는 아파트 주거만족의 영향요인을 크게 주거자의 인구사회적 특성 요인, 주거환경의 물리적 요인, 가족 특성요인, 주거특성요인, 단지요인, 심리적 요인으로 구분하고 있다. 아파트 주거만족도의 영향요인으로 인구사회적 특성 요인을 포함시킨 연구로는 임만택(1990), 장효영(1991), 강순주․김진영(1993), 이춘호(1994), 이귀남․홍형옥(1994), 이소영(1995)의 연구를 들 수 있다. 그리고, 주거환경의 물리적 요인을 주거만족도의 영향요인으로 설정한 대표적인 연구로는 장효영(1991), 최열(1999), 안병순(2004))등이 있다. 가족 특성이 영향요인으로 포함된 연구로는 대표적으로 김희재(1991), 곽노선(1992), 이귀남․홍현옥(1994), 김은정(1994) 등의 연구를 들 수 있으며, 주거특성요인을 주가만족도의 영향요인으로 설정한 연구에는 김희재(1991), 윤복자․백금화(1991), 곽노선(1992), 이귀남․홍현옥(1994), 김은정(1994)의 연구가 있다. 이 가운데 곽노선(1992)의 연구는 주거특성을 이전에 거주했던 주거의 특성과 현재 거주하고 있는 주거의 특성으로 구분하여 요인을 설정한 것이 특징적이다. 다섯째, 단지요인을 포함시킨 연구로는 감순주․김진영(1993)의 연구와 최열(2003)가 해당된다. 마지막으로 심리적 요인이 주거만족도의 영향요인으로 설정된 논문으로는 홍성희(1983)와 최정혜(1984)의 연구를 들 수 있다. 이 밖에도 장효영(1991)은 주거가치유형을 매개변수로 설정하여 주거만족도의 영향요인을 분석하였으며, 윤복자와 백금화(1991)는 이주의 동기를 매개변수로 하는 연구모형을 설정하였다.

한편, 최근 국내에서의 주거만족도 관련 연구경향을 정리하면 다음과 같다. 먼저, 조남규(1997)는 아파트를 대상으로 가족의 특성 및 주거 특성에 따라 주거만족도에서 어떠한 차이가 나타나는가를 분석하고 있다. 최열(1999)은 단독 및 공동주택을 대상으로 근린환경 상태와 공공 및 근린시설을 독립변수로 주거만족도를 종속변수로 하는 연구모형으로 분석하였다. 근린환경 상태의 구성항목은 소음 및 교통상태, 도로상태, 치안상태, 쓰레기상태, 폐허건물상태, 악취 및 연기상태로 하였고, 공공 및 근린시설은 학교시설, 쇼핑센터, 시장, 병원시설, 금융기관, 우체국, 공원, 도서관으로 구성하였으며, 종속변수인 주거만족도는 주택만족도와 이웃만족도로 구성하였다.

이해관(1999)은 아파트를 대상으로 연령, 거주기간, 거주층, 주거동의 배치유형 등에 따른 주거만족도의 차이를 분석하였는데 그는 주거만족도를 저층공동주거단지와 고층공동주택단지로 구분하여 살펴보았다. 그리고 김기태(2002)는 임대아파트를 연구대상으로 하여 거주자의 인구사회적 특성 및 개인심리적 특성에 따른 주거만족도의 차이를 분석하였으며, 주거만족도는 안전성, 보건성, 편리성, 쾌적성 차원으로 구분하였다. 또한 이범구(2002)는 가구특성, 거주연수, 입주전 주거형태 등과 주거만족도간의 관계를 분석하였다.

최열(2003)은 성별, 연령, 구성원 수, 교육수준, 월평균소득을 내용으로 하는 가구특성과 거주기간, 주거형태, 현 주택규모, 이전 거주주택규모, 거주 층, 주택구입목적을 내용으로 하는 주택특성과 지역특성을 독립변수로 하고 주택규모 만족도를 종속변수로 하는 연구모형으로 분석하였다. 안병순(2004)은 거주자의 특성에 따른 주거만족도의 차이를 분석하였다.

한편, 외국에서 이루어지고 있는 주거만족 관련 선행연구를 살펴보면 다음과 같다. 먼저 Doylee(1990)은 개인적 속성과 주택특성을 독립변수로 하고 주거만족과 행복감을 종속변수로 하는 연구모형을 통해 주거만족의 영향요인을 분석하였으며, Walker(1991)는 주택의 관리방식에 따른 주거만족도의 차이를 분석하였는데 그는 주택의 관리방식을 직접주택관리방식과 위탁주택관리방식으로 구분하였다. Al-saif(1994)는 소득계층에 따른 주거만족을 분석하였는데 그는 주거만족을 거주자의 사회와, 어린이 놀이터, 프라이버시, 경관, 근린시설, 주택관리에 대한 만족을 통해 측정하였다. Ukoha(1995)는 거주자의 인구사회적 특성과 사회경제적 특성을 독립변수로 하고, 주택관리만족을 종속변수로 하는 연구모형을 개발하여 주거만족을 분석하였으며, Al-Najadah(1996)는 유류오염환경에 따른 주거만족의 차이를 살펴보았다. 최근의 주거만족과 관련된 외국의 논문으로는 Valmont(1997)와 Gerundo(2002)의 연구를 들 수 있다. Almont(1997)는 무주택자의 사회경제적 조건에 해당하는 인종, 성별, 빈곤도에 따라 주거만족도에서 어떠한 차이가 나타나는가를 살펴보았고, Gerundo(2002)는 단독주책을 대상으로 거주자의 안구사회적 특성에 따라 주거만족도가 어떠한 차이를 보이는가를 분석하였다.

이상에서 고찰한 연구모형의 특징은 첫째, 주거유형은 단독주택, 아파트, 연립주택을 대상으로 연구하였지만 거의 대부분이 아파트를 대상으로 연구하였고, 다음이 단독, 아파트, 연립주택 모두를 대상으로 연구한 점으로 보아 주거생활에서 아파트가 차지하는 비중이 갈수록 증대되고 있음을 나타내고 있다. 둘째로 주거 만족도를 측정하기 위해 선정한 독립변수는 인구학적 변수, 인구사회학적 변수, 물리적 요인, 생애주기, 심리적 요인, 주거환경변수, 지위환경변수, 사회적 요소, 주거특성, 주택유형, 사회경제적 변수, 단지유형, 주거형태, 객관적 주택배경, 객관적 가구배경, 거주자특성, 주택특성, 주거평가, 공동주택특성 등이다. 특히 가장 많이 사용하는 변수는 인구학적 변수, 사회학적 변수, 경제적 변수, 물리적 변수로 나타나고 있다. 셋째, 종속변수인 주거만족의 구체적인 요소는 아주 다양하다. 그것은 주택의 크기, 구조, 난방, 방의 수 등 주택요소, 대중교통의 편리성 등 교통요소, 자녀교육기관과 관련된 교육요소, 공공시설, 상가이용 등 시설이용요소, 이웃과의 교류 등 이웃교제요소, 주변경관, 조경상태 등 조경요소, 방범, 청결, 주차공간, 보수 등 주택관리요소, 매매용이, 투자가치 등 경제적 요소 등이 포함되는 특징을 가지고 있다.

2. 주택가격 관련 선행연구 고찰

주거의 질적 수준은 주택가격에 의해 일정부분 설명된다. 주택가격에 영향을 미치는 요인를 규명하는 것은 주택시장의 특성을 파악하는데 중요한 요소이다. 일반적으로 아파트 가격도 다른 재화처럼 수요와 공급의 측면에서 수요가 공급을 초과하면 가격이 상승하고 반대로 공급이 수요를 능가하면 가격은 하락하게 된다. 그러나 아파트의 가격은 부동산이 가지는 특성 때문에 일반재화와는 달리 주택시장의 수급 상황 뿐만 아니라 주택관련 제도나 주택정책에 의해서도 영향을 받으며 경기변동에 의해서도 많은 영향을 받는다는 사실이 연구된 바 있다(김옥희, 1993).

아파트 가격에 관한 국내의 연구로서 김재익(1998)은 주거만족도를 구성하는 요인들의 가격추정에 관한 연구에서 지역사회 차원의 주거환경인 입지적 특성 변수와 아파트 단지의 각종 시설의 가용성, 배치, 관리 등의 단지적 특성 변수들이 아파트의 가격에 많은 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 구달모(1997)의 아파트 가격 결정요인에 관한 연구에서는 아파트의 물리적 특성 변수인 평수가 영향력이 가장 큰 것으로 나타났고, 아파트 가격은 주변환경과 단지내의 편의도, 건물의 사용연한 등 다양한 변수들의 동시복합적 작용에 의해 결정되는 것으로 드러났다. 한편, 정홍주(1996)의 아파트 가격 결정모형에 관한 실증연구에서는 아파트가 갖는 물리적 특성 변수인 평수, 방수, 거주층 등의 주거특성 뿐만 아니라 인근 지역의 특성에 나타내는 교육의 질이나 도심까지의 거리등의 입지적 특성 변수도 아파트 가격에 영향을 미치는 주요 요인으로 파악되었다. 특히 한강변 아파트의 경우는 수면조망의 경제적 가치도 반영되는 것으로 분석되었다. 아파트가격에 내재한 경관조망의 가치를 측정한 연구(오규식․이왕기, 1997)의 연구에서는 아파트 가격을 형성하는 요인으로 경관조망의 가치에 대해 중요성을 강조하였다. 이종열(1997)의 연구에서는 주택가격에 미치는 영향요인을 학군, 편리성, 노후성, 크기 등에 초점을 맞추어 분석하였는데, 학군이 좋을수록, 주택이 도심지에서 가까울수록, 주택이 오래될수록, 전용규모가 클수록 가격이 높은 것으로 분석되었다.

김태열․장찬호․윤종현(2000)의 연구에서는 분석 방법으로 수량화-Ⅰ류의 분석을 사용하였는데 분석결과 평수, 복도유형, 세대수, 건설업체, 버스노선수의 영향력이 높게 나타나 아파트 가격에 영향을 미치는 결정요인으로 분석되었다. 그리고 김광구와 최영철(2000)은 미국에 있어서 주택가격결정요인과 도시형태의 효과를 분석하였는데 49개의 대도시 주택가격 자료를 바탕으로 주택가격 변이에 영향을 미치는 주요변수를 수여변수와 공급변수로 구분하였다. 분석결과에 의하면 지역경제의 다양성 및 지역경제의 힘이 지배적인 결정인자의 역할을 한 것으로 드러났다.

한편, 허명순(2001)은 조세와 공공서비스의 수준이 주택가격에 미친 영향을 분석하였는데 재산세와 공공서비스를 포함한 이웃특성이 주택가격에 영향을 미치는 것으로 나타났으며 사용하는 함수의 형태에 따라서 자본화 정도가 다르게 나타났다. 또한 우경․홍기용(2002)의 수도권지역 주택가격 결정요인에 관한 연구에서는 헤도닉 접근(Hedonic Approach) 및 주거입지이론을 토대로 서울시와의 물리적 접근도와 서울을 중심으로 한 수도권 주요 교통축에 대한 접근성이 단독주택, 연립주택 및 아파트, 그리고 이들 3개 주택유형을 모두 포함한 전체 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 김동준(2002)은 서울시의 아파트를 대상으로 녹지환경이 주변의 주택가치에 영향을 미치는지를 검증하고 그 영향의 크기를 추정하였다. 서울시의 2002년도 아파트 구매가격을 반응변수, 아파트에서 가장 가까운 녹지로부터의 거리와 반경 500m 이내의 녹지율을 설명변수로 하는 아파트의 잠재가격함수를 회귀분석하였다.

이상과 같이 아파트 가격 결정요인과 관련된 기존 연구의 주요 관심사는 아파트의 질적인 특성들에 대한 시장가치를 측정하는 것이다. 이에 대한 분석방법으로 특성가격 접근(hedonic price approach) 방법을 사용하였으며 이는 아파트의 가격과 아파트의 주거환경을 구성하는 여러 요인들과의 관계를 설명하는 것이다. 특성가격 접근방법에 의한 기존연구는 모델의 적합성 향상과 설명력 제고를 위해 여러 요인들이 사용되었으며, 이 요인들은 크게 세가지 형태로 분류된다. 첫째, 아파트 자체의 물리적 특성을 나타내는 변수로서 평수, 아파트의 방향, 거주층 등이 있고 둘째, 아파트의 단지적 특성변수로서 단지규모, 세대수, 건축년도, 각종 편익시설 등이 있다. 셋째, 아파트의 입지적 특성변수로서 도심에서의 거리, 교육시설의 수준, 각종 시설의 이용편리성 등이 있다. 이러한 변수들을 사용하여 아파트 가격에 대한 상대적 영향력을 평가하기도 하고 다른 한편에서는 특정 요인이 아파트 가격에 미치는 영향력을 파악하기도 하였다.

3. 선행연구의 한계

지금까지 주거만족과 주택가격 관련 선행연구에서는 그 분석모형의 설정에서 결정요인 즉 영향요인을 거의 비슷하게 구성하고 있음을 확인할 수 있다. 즉 아파트의 주거만족 및 가격에 관한 대부분의 연구에서는 그 독립변수로 아파트의 물리적 특성, 단지적 특성, 입지적 특성을 설정하고 있다. 그렇다면 왜 이러한 연구 경향이 나타나는 것일까? 그것은 주거만족과 주택가격을 거의 동일한 개념으로 취급하기 때문일 것이다. 주택시장이 안정화 된 국가의 경우 주택 가격은 주택의 가치에 따라 결정되는 것이 일반적인 현상이다. 그러므로 이러한 국가에서는 주거만족과 주택가격의 영향요인을 동일하게 설정하더라고 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 우리나라의 경우 주택은 삶의 공간으로서의 의미와 더불어 재산증식의 주요 수단으로 여겨지기 때문에 주택의 가치와 그 가격이 일치하지 않을 가능성이 매우 높다. 따라서 이 두 변수를 각각의 독자적인 종속변수로 설정하여 그 결정요인을 분석할 경우 연구 대상 및 지역에 따라 다양한 결과가 발생하여 일반화에 어려움을 겪게 될 가능성이 높고, 이는 안정적인 주택정책의 수립을 어렵게 할 가능성 높다. 그러므로 우리나라 주택관련 연구에서 가장 많은 부분을 차지하고 있는 아파트의 주거만족과 주택가격에 관한 연구의 경우는 주거만족과 주택가격간의 일치도에 대한 검증이 이루어져야 할 것으로 본다.

지금까지 국내에서 진행된 대부분의 선행연구는 주거만족 정도를 파악하고 주거만족과 관련된 영향요인을 분석함으로써 주거 만족도를 제고하기 위한 방안 마련에 초점을 두고 있다. 이는 효율적인 주택정책의 수립과 밀접한 관련이 있으며, 최근 중요한 사회적 이슈로 제기되고 있는 주민의 삶의 질 문제와 직접적인 연관이 있다. 즉, 주민들의 삶의 질 제고를 위해 주거만족도를 높이고자 한다면 그 주거만족도에 영향을 미치는 변수를 찾아내어 이를 정책적인 측면에서 반영함으로써 활용하는 것이다.

지금까지 주거환경 만족도 관련 선행연구를 정리해 보면, 외국에서의 연구는 주거만족과 직무만족과의 관계, 개발허가 구역 내의 주거만족도, 주거만족요인, 노인의 주거만족도, 주택유형별 주거 만족도, 주택관리의 만족도, 주거입지 만족도, 상이한 집단간 만족도 비교와 같은 방향에서 이루어졌고, 분석대상에 있어서도 아파트보다 단독주택을 중심으로 수행되었다. 그리고 국내에서의 주거만족에 관한 연구는 주거유형 측면에서 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 상업병용주택, 농촌주택 등에 걸쳐서 수행하여 왔으나 아파트를 대상으로 한 것이 압도적으로 많았고, 연구대상지역은 서울과 수도권이 대부분이며 지방의 도시를 대상으로 수행된 연구는 미미한 수준에 머물러 있다(최용부, 2004: 146).

그러나 이러한 중요성에도 불구하고 그 만족도를 측정하기 위한 방법론에 일정한 문제를 제기할 수 있다. 지금까지 주거만족도와 관련된 연구는 주로 서술적인 통계분석에 의존하고 있거나 주거 안정적인 측면에서 평가하고 있어서 주거 만족도의 변화 영향인자 및 그 인과관계를 제대로 규명되지 못하고 있다(이시영, 1997). 특히, 기존 주거만족도의 인과분석에 관한 연구는 통계적으로 많은 결점을 가지고 있다. 대부분의 주거만족도에 관한 자료는 거주자를 대상으로 한 설문조사를 통하여 수집됨으로써 전문가의 의견이 누락되어 있다. 또한 무엇보다도 지금까지 아파트를 중심으로 한 주거만족도 관련 연구는 주거 관련 분야 가운데 어떤 특정 분야를 중심으로 연구가 수행되어 왔기 때문에 총체적인 연구가 미약했다고 볼 수 있다. 주거와 관련된 부문은 주택부문, 근린부문, 관리부문 등 다양하게 구분할 수 있고 각 부문간, 그리고 각 부문을 구성하는 요소 간에는 중요도에서 일정한 차이가 있음에도 불구하고 지금까지의 주거만족도 관련 연구에서는 이러한 측면을 등한시하고 단순한 인과관계를 분석함으로써 정책적 대안 수립에 일정한 한계를 가질 수밖에 없다는 것이다. 즉 상당수의 선행연구에서 수행한 주거만족과 관련된 인과관계 분석에서 그 전제조건이라 할 수 있는 주거만족도 자체를 보다 정확하게 측정하기 위한 분석기법의 적용에 일정한 한계가 있다는 것이다.

지금까지 주거만족과 관련된 선행연구를 검토해 보면 대부분 다중회귀분석, 판별분석 등을 통해 주거만족의 영향요인과 주거만족도간의 인과관계를 규명하는데 연구의 목적을 두고 있다. 그 예로서 주택공사(1986: 123-127)는 선형회귀모형을 이용하여 주거만족도와 68개 영향인자들 간의 인과관계를 규명하였고, 염재선과 허재완(1989)은 선형회귀모형의 문제점인 낮은 현상 설명력을 향상시키기 위해 Cobb-Doublas 함수 형태의 비선형 만족도 함수를 도입하고, 이를 로그함수식으로 변환한 로그선형 회귀모형을 이용하여 아파트 주거 만족도를 분석하였다. 김재익(1998)은 선형, 로그선형 가격특성 모형을 이용하여 각 부분별 주관적인 만족도가 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 그리고 정성용(1999)은 선형회귀모형과 판별모형의 비교평가를 통해 주거만족 영향요인의 차이를 분석하였다. 한편, 인과관계 규명에 있어 전제 조건이라 할 수 있는 주거만족도의 측정은 단순히 거주자들을 대상으로 한 설문조사를 통해 나타난 각 설문문항의 평균값, 혹은 그 합을 적용하였다. 즉 주거만족도 자체를 보다 정확하게 측정하기 위한 방법과 관련된 연구는 매우 미미하다 할 것이다.

Ⅲ. 연구의 분석모형과 분석방법

1. 연구의 분석모형

본 연구에서는 주거만족 및 주택가격에 관한 선행연구의 검토 결과를 바탕으로 주거만족과 주택가격간의 관계에 영향을 미치는 결정요인을 아파트의 물리적 특성, 단지적 특성, 그리고 도시공간상에서 입지적 특성으로 분류하였다.

첫째, 물리적 특성요인은 아파트의 크기(평수), 층수, 방향으로 구성하였다. 지금까지 선행연구의 결과에 의하면 아파트의 평수가 클수록 주거만족도가 높아지고 소득수준이 높을수록 주거만족도에 대한 요구도가 증가함으로 상대적으로 큰 평수 아파트의 평당가격이 높은 것으로 나타나 있다. 층수의 경우는 층수가 높을수록 주거만족과 가격 모두 높은 것으로 분석되고 있으며, 향에서는 남향이 기타 향에 비해 주거만족과 가격 모두 높은 것으로 나타났다.

둘째, 단지적 특성으로는 세대수, 건설업체, 사업주체, 건축연도, 동수, 주차의 편리성으로 구분하였다. 단지적 특성요소 가운데 세대수의 경우 대체적으로 세대수가 많을수록 아파트 가격과 주거만족도가 높은 것으로 분석되고 있다. 이는 세대수가 작은 소규모 아파트 단지에서는 수요가 낮아 입지하지 않았던 생활편익시설이 세대수가 증가할수록 입지하게 되므로 생활편익시설의 이용에 있어 소규모 단지보다는 대규모 단지에서 용이하기 때문일 것이다. 그리고 건설업체에 있어서는 공공기관에서 건설한 아파트와 민간 기업에서 건설한 아파트로 구분하고자 한다. 사업주체는 대기업에서 건설한 아파트와 지방 건설회사에서 건설한 아파트로 나누었다. 주거만족 및 주택가격과 관련된 선행연구의 분석결과에서는 민간부문에서 공급한 아파트의 가격과 주거만족이 공공부문에서 공급한 아파트보다 높은 것으로 나타났다. 건설연도에서는 최근에 건축된 아파트의 주거만족과 가격이 높았고, 동수에서는 아파트 동수가 많을수록 가격 등이 비교적 높은 것으로 선행연구에서는 분석하고 있다.

셋째, 아파트의 입지적 특성은 도심 접근성, 교육 접근성, 교통 접근성으로 구성하였다. 지금까지 선행연구에서는 도심과의 거리가 가까울수록 즉 도심과의 접근성이 좋을수록 가격 등이 높았고, 학교가 많을수록 교육 조건이 좋기 때문에 주거만족도가 높게 나타났다. 그리고 간선도로의 폭이 넓을수록, 버스노선수가 많을수록, 버스정류장과의 거리가 짧을수록 아파트의 주건만족도가 높은 것으로 선행연구에서는 분석하고 있다.

한편, 본 연구에서의 종속변수는 아파트 주거만족과 가격간의 관계를 의미하는 주거만족과 가격간의 불일치도이다. 본 연구에서는 아파트 가격을 현재 아파트 매매가격과 거주자의 매매의사 가격으로 구분하고 있다. 그러므로 주거만족과 가격간의 불일치도는 두가지 측면에서 보게 된다.

본 연구에서의 논리는 아파트 주거만족이 높다해서 무조건 아파트 가격이 높은 것은 아니며, 또한 아파트 가격이 낮다해서 거주자의 주거만족이 무조건 낮은 것은 아니라는 것이다. 부동산 투기 등 이른바 불건전한 제3의 요소에 의해 이 두 변수간에는 불일치가 발생할 수 있는데 주거만족과 가격간의 불일치에 해당하는 값 만큼이 아파트 고유의 특성이 아니 다른 외부적 요소에 의해 발생한 값이라는 것이다. 그리고 이러한 외부적 요소에 의해 발생하는 값의 크기에 어떠한 요소가 영향을 미치는가를 살펴봄으로써 비합리적인 외부적 요소를 막을 수 있는 정책적 방안을 제시할 수 있다는 것이다.

<그림 1> 연구의 분석모형

물리적 특성

∙평수

∙층수

∙방향

단지의 특성

∙세대수

∙건설업체(공공, 민간)

∙사업주체(중앙, 지방)

∙건축연도(노후도)

∙동수

∙주차의 편리성

아파트 주거만족과 가격간의 관계

∙아파트 주거만족과

현재 매매가격간의 불일치도

∙아파트 주거만족과 거주자의

매매의사 가격간의 불일치도

입지적 특성

∙도심 접근성

∙교육 접근성

∙교통 접근성

2. 아파트 주거만족 및 가격의 측정방법

1) 아파트 주거만족도 측정방법

앞서 살펴 본 국내외에서 수행되어온 선행연구 검토의 결과를 바탕으로 아파트 주거 만족도와 관련된 각 부분을 대분류, 중분류, 소분류의 방식을 통해 구분하였다. 대분류로는 아파트의 각 부문을 주택(아파트)부문, 단지부문, 근린부문, 관리부문, 경제부문 등 다섯 가지 부문으로 분류하였다. 그리고 중간분류 방식은 대분류의 내용과 일치하는 요인들을 중심으로 분류하는 이른바 성질별 분류 방식을 택하였는데, 구체적으로는 주택부문을 주거구조, 쾌적성, 주거시설, 시공상태, 안락성으로 나누었고, 단지부문을 조경상태, 이웃관계, 단지외관, 단지시설, 위락시설로 구분하였다. 근린부문을 자연환경, 교통조건, 교육환경, 공공편익시설로, 그리고 관리부문을 관리상태, 안전성, 청결성, 주차시설로 나누었다. 마지막으로 경제부문은 경제성으로 하였다. 한편, 소분류는 중간분류의 내용과 일치하는 요인들을 하나하나 모으는 방법으로 분류하였다. 이와 같은 분류방식을 도식화 하면 <그림 2>와 같다.

주택(아파트)부문 중 주거구조에는 방의 수, 방의 크기, 방의 배치, 침실수, 쾌적성에는 환기, 통풍, 소음, 채광, 일조, 조망, 방향, 주거시설에는 난방, 부엌, 화장실, 욕실, 상․하수도, 발코니, 다용도실, 시공상태에는 마감재, 내부구조, 시공상태, 전기설비, 안락성에는 프라이버시, 정신건강, 사적자유, 주택의 자부심, 실내의 쾌적성, 상징성, 안전성, 심미성, 안락성으로 분류하였다. 단지부문 중 조경상태는 녹지공간, 조경상태, 공기수준, 이웃관계는 이웃교제, 이웃생활수준, 이웃사람, 단지외관은 건물외관, 건물형태, 단지경관, 아파트색채, 단지시설은 단지내시설, 건물밀집도, 인동간격, 견고성, 가로등 설치, 위락시설은 자녀보호, 노인정, 놀이공간, 휴식시설, 위락시설, 취미․여가공간으로 분류하였다. 근린부문 중 자연환경은 입지조건, 주변자연경관, 자연환경쾌적성, 교통조건은 교통조건, 직장과의 거리, 교육환경은 학군, 학교환경, 교육조건, 교육시설접근성, 공익․편익시설은 편익시설, 시장과의 거리, 일용품구매, 편의시설, 공공시설접근성, 의료시설접근성, 오락․문화시설접근성, 공원과의 거리, 친지관계는 주위친지, 동네평판, 편리성으로 분류하였다. 관리부문 중 관리상태는 하자보수, 보수․유지관리, 안전성은 화재․도난안전성, 방범․안전상태, 청결성은 쓰레기처리, 청결성, 주차시설은 주차장으로 분류하였다. 경제부문 중 경제성은 경제성, 주택가격, 매매용이, 투자가치, 관리비용으로 분류하였다.

<그림 2> 아파트 주거만족도 측정모형

주택부문

단지부문

근린부문

관리부문

경제성부문

-주거구조

-쾌적성

-주거시설

-시공상태

-안락성

-조경상태

-이웃관계

-단지외관

-단지시설

-위락시설

-자연환경

-교통조건

-교육환경

-공공편익

시설

-관리상태

-안전성

-청결성

-주차시설

-경제성

<제1단계>

아파트 부문에 대한 가중치 부여

설문대상: 전문가

분석방법: 쌍대비교

<제2단계>

각 부문별 요소에 대한 가중치 부여

설문대상: 거주자

분석방법: 요인분석

이와 같은 분류를 바탕으로 아파트 주거만족도를 보다 정확하게 측정하기 위해 아파트의 각 부문과 각 부문의 요소에 가중치를 부여하고자 한다. 첫번째 단계에 해당하는 아파트 부문에 대한 가중치 부여는 아파트 관련 전문가들을 대상으로 주관적 가중치 부여 방법 가운데 하나인 계층분석법(AHP)의 쌍대비교법을 적용하였고, 두번째 단계인 각 부문별 요소에 대한 가중치의 부여는 수리적 가중치 부여방법 가운데 요인분석을 통해 이루어졌다.

이와 같이 본 연구에서 다양한 가중치 부여방식 가운데 계층분석법(AHP)과 요인분석을 활용하는 이유는 다음과 같다. 첫째, 계층분석법과 요인분석은 아파트 주거만족을 구성하는 개별 항목에 대한 중요도와 만족도 조사만으로 가중치를 부여할 수 있다. 즉 평가자와 주거자의 주관적인 판단을 최대한 배제할 수 있어 객관성을 확보할 수 있다는 점이다. 둘째, 계층분석법과 요인분석을 통해 추정된 가중치는 비율척도에 해당하기 때문에 통계적 측면에서 다양하게 활용할 수 있는 장점이 있다. 셋째, 계층분석법과 요인분석은 각각 분석모형의 타당성을 검증할 수 있다.

2) 아파트 가격 측정방법

본 연구에서 아파트 가격은 실제 매매가격과 거주자의 매매의사 가격 두가지로 구분하였다. 이와 같이 두가지 가격으로 구분하는 이유는 두 가격간의 비교를 통해 실제 부동산 매매시장에서 형성되는 가격과 이른바 소문에 의해 가공된 가격 간의 차이를 살펴볼 수 있기 때문이다. 한편, 실제 아파트 매매가격에 대한 자료는 대상 아파트 주위의 부동산 중개업소를 방문하여 수집하고, 자료의 신뢰성을 제고하기 위해 생활 정보지의 실거래 가격과 비교하였다. 그리고 거주자의 매매의사 가격은 설문조사를 통해 실제 거주자가 어느 정도의 가격에 아파트를 처분할 의사가 있는가를 조사하였다.

아파트 매매의사 가격은 설문조사를 통해 측정하였다. 구체적인 설문문항은 응답자에게 ‘귀하의 아파트를 만약 매각하게 된다면, 얼마의 가격에 매각할 의사가 있습니까?’라고 물었고, 응답자가 직접 가격을 기입하는 방식을 택하였다.

3) 아파트 주거만족과 아파트 가격의 불일치도 측정방법

이상의 방법으로 구한 아파트 주거만족도와 아파트 가격을 활용하여 두 변수간의 차이 즉 불일치도를 구하고자 하며, 그 방법으로는 표준화 점수를 활용하고자 한다. 즉 어떤 A라는 아파트 거주자의 주거만족도 표준화 점수에서 아파트 가격의 표준화 점수를 감한 값이 A라는 거주자의 주거만족과 가격간 불일치도가 된다.

3. 자료의 수집 및 분석방법

본 연구에서의 자료수집은 2006년 5월부터 8월까지 설문조사방법과 조사서에 의한 방식을 병행하였다. 아파트 거주자의 주거만족, 거주자의 아파트 매매의사 가격, 그외 아파트의 평수, 층수 등 아파트의 물리적 특성과 관련된 변수는 설문조사를 통해 자료를 수집하였다. 한편 본 연구의 지역적 범위는 경상남도 진주시로 한정하였다. 아파트의 입지조건에 따른 주거만족과 매매 가격간의 차이를 분석하기 위해 본 조사에서는 진주시 전역의 아파트로 그 범위를 확대 하였으며, 진주시의 특정지역으로 한정하지는 않았다. 그리고 아파트의 단지적 특성과 입지적 특성과 관련된 변수는 연구자 직접 개별 아파트 관리사무소를 방문하여 자료를 수집하였으며, 아파트의 매매가격은 아파트 부근 부동산 중개업소를 방문하여 가격에 대한 정보를 수집한 후 생활정보지의 가격과 대조하여 결정하였다.

진주시는 2006년 12월 현재 인구 33만 정도의 중소도시로서 1995년 1월 1일 도농복함형태의 시설치에 관한 법률에 따라 진주시와 진양군이 통합한 서부경남의 중심도시이다. 본 연구의 분석대상에 해당하는 아파트에 거주하는 가구는 2006년 12월 현재 총 43,964 가구로 점점 증가하고 있는 추세이다. 진주시는 2005년 12월 혁신도시 예정지로 선정 되는 등으로 인해 부동산 가격이 급상승한 지역에 해당한다. 이러한 부동산 가격의 상승으로 정부는 2006년 1월 20일 진주시를 주택에 대한 투기지역으로 지정하였다.

이렇게 수집된 자료는 위에서 언급한 방식으로 변수를 조작한 후 아파트 주거만족과 가격간의 관계, 즉 그 불일치의 정도에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 이를 위한 통계적 기법으로는 신뢰도분석, 요인분석, 빈도분석, 기술통계, T-test, 분산분석, 다중회귀분석을 활용하였으며, 통계 패키지로는 SPSS 12.0을 활용하였다.

4. 표본의 특성

1) 아파트 거주자의 표본특성

아파트 거주자를 대상으로 아파트 각 부문별 요소에 대한 만족도를 측정하고자 실시한 설문조사에서 나타난 표본의 특성과 설문응답자(표본)들이 거주하고 있는 아파트의 특성을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 성별에 있어서는 전체 응답자 571명 중 남성이 130명(22.8%), 여성이 441명(77.2%)으로 여성이 남성보다 월등히 높은 분포를 형성하고 있다. 둘째, 연령별 분포에서는 40대가 41.2%로 가장 많고, 다음으로 30대(32.2%), 50대 이상(17.0%)의 순이며 30세 미만에 해당하는 표본은 55명(9.6%)으로 그 비율이 가장 낮았다. 셋째, 학력별 표본 특성에서는 고졸이 291명(51.0%)으로 가장 높은 분포를 형성하고 있고, 다음으로 대졸이상에 해당하는 표본이 190명(33.3%), 중졸 이하는 90명(15.8%)이다. 넷째, 거주기간에서는 6년 이상의 장기 거주자가 294명(51.1%)으로 가장 많은 가운데 2-5년에 해당하는 거주자가 228명(39.95)으로 다음으로 많았으며, 2년 미만에 해당하는 경우는 49명(8.6%)인 것을 볼 수 있다. 다섯째, 가족수를 살펴보면 4명으로 구성된 가족에 해당하는 표본이 313명(54.8%)으로 높은 비율을 차지하였고, 가족수가 3명인 경우와 5명 이상인 경우가 각각 108명(18.9%)이며, 1-2명의 가족으로 구성된 표본은 42명(7.4%)이다.

<표 1> 표본 및 연구대상 아파트의 특성

구분			표본 (명)	비율 (%)	구분			표본 (명)	비율 (%)
인구사회적특성	성별	남자	130	22.8	아파트특성	건설 주체	공공기관	274	48.0
		여자	441	77.2
							민간회사	297	52.0
		합계	571	100.0
							합계	571	100.0
	연령	30세미만	55	9.6
		30대	184	32.2
						층수	저층	254	44.5
		40대	235	41.2
							중층	152	26.6
		50대이상	97	17.0
							고층	165	28.9
		합계	571	100.0
	학력	중졸이하	90	15.8
							합계	571	100.0
		고졸	291	51.0
						주택 규모	소	172	30.1
		대졸이상	190	33.3
		합계	571	100.0
							중	372	65.1
	거주 기간	2년미만	49	8.6
							대	27	4.7
		2-5년	228	39.9
							합계	571	100.0
		6년이상	294	51.5
		합계	571	100.0
						단지 규모	소	149	26.1
	가족수	1-2명	42	7.4
							중	301	52.7
		3명	108	18.9
		4명	313	54.8
							대	121	21.2
		5명이상	108	18.9
							합계	571	100.0
		합계	571	100.0

설문에 응답한 표본의 거주자들이 거주하는 아파트의 특성은 다음과 같다. 첫째, 공공기관에서 건설한 아파트에 거주하는 표본이 274명(48.0%), 민간회사에서 건설한 아파트에 거주하는 표본이 297명(52.0%)으로 거의 비슷한 비율이다. 둘째, 거주하고 있는 아파트의 층수에서는 5층 이하의 저층에 거주하는 표본이 254명(44.5%)으로 가장 많았고, 고층과 중층은 각각 165명(28.9%)과 152명(26.6%)으로 거의 비슷하게 표본을 구성하고 있다. 셋째, 주택규모에 있어서는 중형 아파트에 거주하는 경우가 372명(65.1%)으로 가장 많았고, 다음으로 소형 아파트에 거주하는 경우가 172명(30.1%)이며, 대형 아파트에 살고 있는 표본은 27명(4.7%)이다. 다섯째, 아파트 단지 규모별 분포에서는 중규모에 해당하는 경우가 301명(52.7%)으로 높은 비율을 차지하는 가운데 소규모의 단지에 거주하는 표본이 149명(26.1%), 대규모 단지에 해당하는 거주자가 121명(21.2%)이다.

본 연구에서 아파트 층수의 경우 1-5층은 저층, 6-10층은 중층, 11층 이상은 고층으로 구분하였다. 주택의 규모에서는 아파트의 평수가 20평 미만인 경우는 소형, 20-40평 미만인 경우는 중형, 40평 이상인 경우는 대형으로 각각 나누었다. 그리고 아파트 단지 규모의 경우는 500세대 미만인 경우는 소규모, 500-1000세대미만인 경우는 중규모, 1000세대 이상의 아파트 단지는 대규모로 구분하였다.

2) 전문가 대상 설문조사의 표본 특성

아파트 각 부문에 대한 가중치를 부여하고자 계층분석법(AHP)을 실시하였으며, 이를 위한 아파트 전문가들의 표본 특성을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 표본의 성별 분포에서는 남성 응답자가 61명(77.2%)으로 여성 응답자의 18명(22.8%)보다 높은 비율을 차지하고 있다. 둘째, 연령별 분포에서는 40대의 전문가가 41명(51.9%)으로 가장 많았고 다음으로 30대에 해당하는 전문가가 23명(29.1%), 50대 이상이 15명(19.0%)이다. 셋째, 학력별 분포는 대학과 대학원을 졸업한 전문가가 각각 38명(48.1%)과 34명(43.0%)이며, 데 고졸의 학력에 해당하는 전문가는 7명(8.9%)이다. 넷째, 직업별 분포를 살펴보면 교수가 31명(39.2%), 건축설계사가 19명(24.1%), 주택건설회사 임원이 15명(19.0%), 공인중계사가 14명(17.7%)이다. 여기에서 교수는 건축학, 조경학, 도시공학 관련 학과의 교수로 한정하였다.다섯째, 전문가들의 경력별 분포를 보게되면, 11-20년간 근무한 경력에 해당하는 경우가 30명(38.05), 20년 이상의 경력을 가진 전문가가 18명(22.8%), 5-10년의 경력을 가진 전문가가 17명(21.5%)이며, 5년 미만에 해당하는 경우는 14명(17.7%)으로 표본을 구성하고 있다.

5. 측정도구의 신뢰도

요인별 신뢰도 분석 결과에서는 관리부문의 주차시설에 대한 만족도를 측정하고자 구성한 설문문항의 신뢰계수가 .9376으로 가장 높았고, 관리상태와 관련된 문항의 신뢰계수가 .8899로 나타났다. 한편, 전체적으로 신뢰도 분석결과를 살펴보면, 대부분의 만족도 관련 변수들에 대한 신뢰계수가 0.7 - 0.8대의 높은 신뢰 수준을 보여주고 있다. 따라서 아파트 거주자를 대상으로 아파트 각 요소에 대한 주거만족도를 측정하기 위해 구성한 설문항목은 적당하다 하겠다.

각부문별 요소에 대한 신뢰도 분석결과를 구체적으로 살펴보면, 주택부문 주거구조는 4문항에 0.743, 쾌적성은 3문항에 0.799, 주거시설은 5문항에 .684, 시공상태는 3문항에 .732, 안락성은 3문항에 .719로 나타났다. 단지부문의 경우는 조경상태가 3문항에 .799, 이웃관계는 3문항에 .833, 단지외관은 3문항에 .769, 단지시설은 3문항에 .640, 위락시설은 3문항에 .680으로 분석되었다. 근린부문의 자연환경운 3문항에 .819, 교통조건은 2문항에 .727, 교육환경은 4문항에 .859, 공공편익시설 이용의 편리성은 7문항에 .882로 드러났다. 그리고 관리부문의 관리상태는 3문항에 .890, 안정성은 3문항에 .759, 청결성은 3문항에 .746, 주차시설은 3문항에 .848으로 신뢰도가 분석되었고, 마지막으로 경제성부문의 경제적 가치는 3문항에 .848이다.

IV. 연구의 분석결과

1. 아파트 주거만족도 측정

1) 아파트 각 부문에 대한 가중치 부여

아파트 각 부문별 가중치를 구하기 위해 실시한 각 단계를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 먼저 <표 2>에서 왼쪽의 각 부문과 위쪽의 다른 부문과 중요성 비교는 두 부문이 교차하는 칸의 수치로 알 수 있는데, 수치가 ‘1’일 때 비교대상인 두 부문의 중요도가 같고, 1보다 클수록 왼쪽부문이 위쪽부문보다 상대적으로 중요도가 높으며, 반대로 1보다 작을수록 왼쪽부문이 위쪽부문보다 중요도가 낮아짐을 의미한다. 즉, 주택부문은 주택부문과 비교에서 1.00으로 중요도가 같고, 주택부문과 단지부문을 비교한 결과는 0.29로 주택부문이 단지부문보다 중요도가 낮다. 또한 주택부문은 근린부문보다는 중요도가 낮으나(0.31) 관리부문(3.50)과 경제성부문(2.57)부문보다는 중요도가 높다고 하겠다.

<표 2> 아파트 주거만족도 각 부문별 분석기준에 대한 쌍대비교행렬

구분	주택부문	단지부문	근린부문	관리부문	경제성부문
주택부문	1.00	0.29	0.31	3.50	2.57
단지부문	3.45	1.00	2.54	3.35	2.77
근린부문	3.18	0.39	1.00	3.50	2.94
관리부문	0.29	0.30	0.29	1.00	0.40
경제성부문	0.39	0.36	0.34	2.50	1.00
합계	8.31	2.34	4.48	13.85	9.68

같은 방법으로 단지부문은 아파트의 각 부문 가운데 어떠한 부문과 쌍대비교를 하여도 가장 중요한 부문으로 나타났고, 근린부문은 단지부문과의 비교에서 그 중요도가 떨어지지만 타 부문과의 비교에서는 상대적으로 중시되는 부문임을 알 수 있다. 한편, 관리부문은 타 부문과 비교해 볼 때 모든 부문에 비해 중요도가 낮았으며, 경제성 부문은 관리부문과의 비교를 제외하고 타 부문과의 비교에서 중요도가 상대적으로 낮은 부문임을 확인할 수 있다. 이는 앞서 살펴본 쌍대비교의 결과에서 응답자들이 중요하다고 선택한 부문에 대한 빈도분석 결과와 일치하는 것이다. 그러므로 각 부문간의 중요도는 일정한 일관성이 있음을 예견할 수 있다.

<표 3>은 <표 2>에 나타난 각 열의 합으로 나눈 표준쌍대비교 행렬과 이를 통해 구한 각 부문의 가중치 산출결과를 제시하고 있다. <표 8>에 나타난 바와 같이 전문가 집단을 대상으로 아파트 각 부문에 대한 가중치를 구한 결과 주택부문은 0.17, 단지부문은 0.39, 근린부문은 0.26, 관리부문은 0.07, 경제성부문은 0.11로 나타났다. 그러므로 전문가들은 아파트의 다양한 부문 가운데 단지부문을 가장 중요한 요소로 평가한 반면 관리부문은 상대적으로 타 부문에 비해 낮게 평가하였다.

<표 3> 아파트 주거만족도 각 부문별 분석기준에 대한 쌍대비교행렬 및 가중치

구분	주택부문	단지부문	근린부문	관리부문	경제성부문	가중치
주택부문	0.12	0.12	0.07	0.25	0.27	0.17
단지부문	0.42	0.43	0.57	0.24	0.29	0.39
근린부문	0.38	0.17	0.22	0.25	0.30	0.26
관리부문	0.04	0.13	0.06	0.07	0.04	0.07
경제성부문	0.05	0.15	0.08	0.18	0.10	0.11

2) 아파트 부문별 요소의 결정

(1) 주택부문 관련 요소에 대한 가중치 부여

<그림 2> 아파트 주거만족도 측정모형에 제시된 바와 같이 본 연구에서는 주택부문을 주거구조, 쾌적성, 주거시설, 시공상태, 안락성 등 5개 요소로 구성하였다. 그리고 각 요소에 대한 가중치를 부여하기 위해 요인분석을 실시한 결과를 실시하였으며, 각 요인의 고유값(Eigenvalues)를 가중치로 하였다(부록 1 참조).

첫째, 요인1은 주거시설과 관련된 요소로서 화장실․목욕실, 발코니, 상하수도시설, 부엌시설, 다용도실 등이 포함되었고 고유값은 6.842이었다. 요인2는 쾌적성과 관련된 요소들로서 채광, 아파트의 방향, 옥내에서의 조망, 통풍 등이 포함되며, 고유값은 2.174로 분석되었다. 요인3은 주거구조와 관련된 요소들로 묶였는데 구체적으로 방의 수, 방의 배치, 방의 크기 등이 이에 해당하며, 가중치에 해당하는 고유값은 1.324임을 확인할 수 있다. 요인4는 시공상태와 관련된 요소로서 마감재, 전기설비, 내부구조가 포함되었으며 고유값은 1.140 이다. 마지막으로 요인5는 안락성과 관련된 요소로서 실내의 아름다움, 아파트에 대한 자부심, 프라이버시 등으로 구성되었으며, 고유값은 1.026으로 분석되었다. 그러므로 주택부문의 각 요소에 대한 가중치에서는 고유값(Eigenvalues)에 해당하는 주거시설 6.842, 쾌적성 2.174, 주거구조 1.324, 시공상태 1.140, 안락성 1.026을 부여하였다.

(2) 단지부문 요소에 대한 가중치 부여

단지부문 관련 요소에 대한 가중치를 부여하고자 실시한 요인분석 결과에서는 본 연구의 연구모형에서 제시한 바와 같이 5가지의 요인으로 나누어졌다. 그 분석결과를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다(부록 2 참조). 첫째, 요인1은 단지 외관과 관련된 요소로서 아파트의 형태, 아파트의 색상, 아파트의 와관 등이 관련 요소로 묶였고, 둘째, 요인2는 이웃관계와 관련된 요소들로서 이웃의 생활, 이웃과의 교제, 이웃 사람에 대한 호감도 등으로 구성되었다. 셋째, 요인3은 조경상태와 관련된 요소들에 해당하는 세부적으로는 조경상태, 단지내 녹지공간, 단지내 공기의 맑은 정도 등이 포함된다. 넷째, 요인4에는 위락시설 관련 요소로서 어린이 놀이시설, 단지내 휴식시설, 노인 등 위락시설이 포함된다. 마지막으로 요인5는 단지시설 관련 요소에 해당하는데 본 연구에서는 가로등의 설치, 건물의 견고성 등으로 구성된다. 이와 같은 분석결과를 바탕으로 그 고유값에 해당하는 값을 각 요소별 가중치를 구한 결과, 단지외관은 4.993, 이웃관계는 1.818, 조경상태는 1.560, 위락시설은 1.332, 단지시설은 1.056으로 하였다.

(3) 근린부문 요소에 대한 가중치 부여

아파트 주거만족 가운데 근린부문과 관련하여 본 연구에서는 자연환경, 교통조건, 교육환경, 공공․편익 시설 이용의 편리성, 교육환경 등 네가지 요소로 구성하였다. 이에 대한 요인분석 결과(부록 3 참조)에서는 첫째, 요인1에 해당하는 공공․편익시설 이용의 편리성은 의료시설 이용의 편리성, 오락문화시설 이용의 편리성, 공공시설 이용의 편리성, 편의시설 이용의 편리성, 공원과의 거리, 일용품 구매의 용이성, 시장과의 거리 등으로 구성되었다. 둘째, 요인2는 교육조건과 관련된 요소들로 묶였는데 자녀의 학교환경, 교육조건, 학군, 자녀의 통학거리 등이 포함된다. 셋째, 요인3은 자연환경 관련 요소들로서 주변의 자연경관, 환경의 쾌적성, 아파트의 입지조건 등이 묶였다. 넷째, 요인4는 교통조건 관련 되는데 구체적으로는 직장과의 통근거리, 대중교통 이용의 편리성 등이 이에 해당한다. 이러한 요인분석 결과를 바탕으로 아파트 근린부문의 요소에 대한 가중치를 부여하면, 공공․편익 시설 이용의 편리성의 경우 6.346, 교육환경은 1.926, 자연환경은 1.657, 교통조건은 1.103이 된다.

(4) 관리부문 요소에 대한 가중치 부여

관리부문에 대한 요인분석 결과를 바탕으로 각 요소에 대한 가중치를 부여한 결과를 살펴보면 다음과 같다(부록 4 참조). 첫째, 요인1은 아파트 관리상태와 관련된 요소들로서 아파트의 보수상태, 아파트의 유지 상태, 아파트의 개별 하자 보수 등이 이에 해당하며, 둘째, 요인2는 주차시설 관련 요소들로서 주차장의 면적, 주차 혼잡도, 주차 안전성 등이 포함된다. 셋째, 요인3은 아파트의 안전성을 측정하기 이한 요소들로서 방범상태, 화재의 위험성, 아파트의 안전성 등으로 구성된다. 넷째, 요인4는 청결성 관련 요소에 해당하는데 아파트 외부청소, 아파트 내부청소, 쓰레기 처리 등이 포함된다. 이러한 요인분석 결과를 통해 각 요소에 대한 가중치를 부여한 결과 관리상태의 경우 5.190, 주차시설은 2.147, 안전성은 1.159, 청결성은 1.037이 된다.

(5) 경제성 부문 요소에 대한 가중치 부여

경제성 부문에 대한 가중치를 부여하기 위해 실시한 요인분석 결과는 <부록 5>에 나타나 있으며, 요인의 고유값(Eigenvalues)을 통해 부여하는 가중치는 2.592 이다.

3) 아파트 주거만족도 관련 요소에 대한 최종 가중치

(1) 아파트 주거만족도 관련 부문별 요소에 대한 최종 가중치 부여

지금까지 본 연구에서는 계층분석법(AHP)을 통해 아파트 주거 만족 관련 5개 부문에 대해 각각의 가중치를 결정하였고, 또한 확인적 요인분석(factor analysis)을 통해 아파트 주거만족 관련 각 부문별 요소에 대한 가중치도 확정하였다. 이에 따라 각 부문에 대한 가중치와 각 부문별 요소에 대한 가중치를 결합하여 최종적으로 각 부문별 요소에 대한 최종 가중치를 산출하면 다음 <표 4>와 같다.

먼저, 계층분석법(AHP)을 통해 결정한 각 부문별 가중치에서는 주택부문이 0.17, 단지부문이 0.39, 근린부문이 0.26, 관리부문이 0.07, 경제성 부문이 0.11이었다. 그리고 요인분석(factor analysis)을 통해 산출한 각 요소별 가중치에서는 주택부문의 경우 주거구조 1.32, 쾌적성 2.17, 주거시설 6.84, 시공상태 1.14, 안락성 1.03이었고, 단지부문에 있어서는 조경상태는 1.56, 이웃관계는 1.82, 단지외관은 4.99, 단지시설은 1.06, 위락시설은 1.33 이었다. 그리고 근린부문 관련 요소에 대한 가중치에서는 자연환경 1.66, 교통조건 1.10, 교육환경 1.93, 공공․편익 시설 이용의 편리성은 6.35를 부여하였다. 또한 관리부문 관련 요소 가운데 관리상태의 가중치는 5.19, 안전성은 1.16, 청결성은 1.04, 주차시설은 2.15였으며, 경제성 부문의 경제성에 대한 가중치는 2.59로 결정하였다.

본 연구에서는 이와 같이 산출한 아파트 각 부문별 가중치와 각 부문별 요소에 대한 가중치의 곱으로 각 부문별 요소의 최종 가중치를 구하였다. 그 결과 단지부문의 단지외관이 1.946으로 가장 가중치가 높았고, 근린부문의 공공․편익 시설 이용의 편리성이 1.651로 다음으로 높았으며, 주택부문의 주거시설이 1.651이 세 번째로 높은 가중치를 보여주고 있다. 그러므로 아파트의 다양한 요소 가운데 단지외관, 공공․편익 시설 이용의 편리성, 주거시설 등이 주거만족에 매우 높은 영향을 미치고 있다 할 것이다. 한편, 가중치 부여에서 그 비중이 낮았던 부문별 요소를 살펴보면, 대체적으로 관리부문과 관련된 청결성(0.073), 안전성(0.081), 주차시설(0.151) 등이었는데 이는 각 부문별 가중치에서 관리부문의 값이 타 부문에 비해 상대적으로 매우 낮았기 때문이라 할 수 있다.

<표 4> 아파트 주거만족도 관련 부문별 요소에 대한 최종 가중치

부문별 가중치 (A)	부문별 요소의 가중치 (B)	부문별 요소의 최종 가중치 (A × B)	순위	부문별 가중치 (A)	부문별 요소의 가중치 (B)	부문별 요소의 최종 가중치 (A × B)	순위
주택 부문 (0.17)	주거구조 (1.32)	0.224	14	근린 부문 (0.26)	자연환경 (1.66)	0.432	8
					교통조건 (1.10)	0.286	12
	쾌 적 성 (2.17)	0.368	10
					교육환경 (1.93)	0.502	7
	주거시설 (6.84)	1.163	3
					공공․편익시설 이용의 편리성(6.35)	1.651	2
	시공상태 (1.14)	0.194	15
	안 락 성 (1.03)	0.175	16	관리 부문 (0.07)	관리상태 (5.19)	0.363	11
단지 부문 (0.39)	조경상태 (1.56)	0.608	5
					안 전 성 (1.16)	0.081	18
	이웃관계 (1.82)	0.710	4
					청 결 성 (1.04)	0.073	19
					주차시설 (2.15)	0.151	17
	단지외관 (4.99)	1.946	1
	단지시설 (1.06)	0.413	9	경제성 부문 (0.11)	경 제 성 (2.59)	0.285	13
	위락시설 (1.33)	0.519	6

2. 아파트 주거만족도와 아파트 매매 가격 간 차이의 영향요인 분석

아파트의 매매 가격이 아파트의 가치에 비해 어느 정도 높이 매겨지고 있는가를 살펴봄으로써 아파트 시장이 어느 정도 투기화 되고 있는가를 살펴볼 수 있을 것이다. 본 연구는 아파트의 주거만족도를 아파트의 가치를 측정하기 하기 위한 지표로 삼아 경상남도 진주시를 사례로 분석을 시도하였으며, 그 결과를 지금까지 설명하였다. 그리고 아파트의 매매 가격은 2006년 5월부터 8월까지 부동산중개업소, 부동산 관련 정보지, 인터넷 부동산 사이트 등을 통해 아파트 단지별로 평수에 따라 자료를 구하였다.

한편, 아파트의 주거만족도와 아파트 매매 가격간의 차이의 정도는 표준화 점수를 통해 구하였다. 그 방식은 먼저 응답자별로 각 아파트의 주거만족도를 구한 후 다시 표준화 점수로 변환하였으며, 아파트 매매 가격 역시 응답자가 실제로 거주하고 있는 아파트의 매매가격을 입력한 후 다시 표준화 점수로 전환하였다. 이렇게 각 변수를 표준화 점수로 바꾼 후 아파트 주거만족도의 표준화 점수에서 매매가격의 표준화 점수를 감한 값을 아파트 주거만족도와 매매 가격간의 차이 점수로 하여 종속변수로 처리하였다.

한편, 본 연구에서 아파트 주거만족도와 매매 가격 간 차이의 영향요인을 분석하기 위한 독립변수를 물리적 특성, 단지의 특성, 입지적 특성으로 구분하였다. 그리고 이를 다시 물리적 특성의 경우 아파트의 평수, 층수, 방향으로 세분화하였으며, 단지의 특성은 세대수, 건설업체, 사업주체, 건축연도, 면적, 동수, 주차의 편리성으로, 입지적 특성은 도심 접근성, 교육 접근성, 교통 접근성으로 나누었다. 한편, 영향요인을 분석하기 위한 분석기법으로는 다중회귀분석을 실시하였으며, 그 결과는 다음 <표 5>에 제시되어 있다.

<표 5> 아파트 주거만족도와 매매가격간 차이의 영향요인 분석

구분		Unstandardized Coefficients		Standardized Coefficients	t	Sig.
		B	Std. Error	Beta
상수		-1.237	.369		-3.352	.001
물리적 특 성	평수	-.086	.006	-.587	-13.654	.000
	층수	.025	.008	.106	3.006	.003
	방향	.159	.039	.134	4.032	.000
단지의 특 성	세대수	.001	.000	.196	1.873	.062
	건설업체	-.446	.193	-.201	-2.315	.021
	사업주체	.726	.117	.304	6.192	.000
	건축연도	-.040	.011	-.213	-3.518	.000
	면적	1.185E-05	.000	.396	2.902	.004
	동수	-.062	.014	-.220	-4.300	.000
	주차의 편리성	.158	.037	.153	4.288	.000
입지적 특 성	도심 접근성	.415	.071	.242	5.813	.000
	교육 접근성	.353	.068	.206	5.194	.000
	교통 접근성	.225	.050	.166	4.474	.000
R2 = 0.616, F= 50.294 p = 0.000

<표 5>에서와 같이 본 회귀 모형의 설명력은 61.6%이며, 모형의 성립에는 문제가 없음을 볼 수 있다. 그리고 단지 특성 요인 가운데 세대수를 제외한 모든 독립변수들이 아파트 주거만족도와 매매 가격간의 차이에 통계적으로 유의미한 영향을 미치고 있음을 확인 할 수 있다. 평수의 경우 작은 평수일수록 아파트의 주거만족도와 매매 가격간에 차이가 큰 것으로 나타났고, 층수는 높을수록 방향은 남향일수록 그 차이가 큰 것으로 드러났다. 그리고 단지 특성의 경우는 민간기업에서 공급한 아파트 일수록, 지방건설회사보다 대그룹의 기업체에서 건설한 아파트 일수록 그 차이가 큰 것으로 나타났다. 그리고 노후도가 짧은 신축 아파트 일수록, 단지의 면적이 넓은 아파트 일수록, 단지내 동수가 적은 아파트 일수록 주거만족도와 가격간의 차이가 큰 것으로 분석되었다. 아파트의 입지적 특성의 경우, 도심으로부터의 접근성이 좋을수록, 자녀의 교육에 대한 접근성이 우수할수록, 그리고 교통의 접근성이 좋을수록 아파트의 주거만족도와 매매가격간에 차이가 큰 것으로 조사되었다. 이상의 분석에서 아파트의 입지적 특성이 주거만족도와 주택가격의 불일치에 정(+)의 방향에서 영향을 미친 이유는 진주시가 가지고 있는 지역적 특성에 기반 하였을 가능성이 높다. 진주시는 인근의 부산광역시나 수도권을 비롯한 대도시에 비해 전원적인 속성을 가지고 있는 중소도시에 해당한다. 그로 인해 아파트의 입지적 특성은 주택의 가격보다는 주거만족도의 향상에 영향을 미쳤을 가능성이 높고 이로 인해 가격과 주거만족도간의 간격이 벌어졌을 가능성이 높다.

아파트의 주거만족도와 매매가격간의 차이가 클수록 이른바 투기적 요소가 개입될 가능성이 높다는 가정하에 이와 같은 분석결과를 종합하면, 진주시의 경우 입지 조건이 좋은 지역에 최근 대기업에서 건설한 민간아파트에서 투기적 요소가 상당부분 존재함을 확인할 수 있다. 진주시의 경우 지난 2006년 1월 20일 주택투기지역으로 지정되었을 만큼 지난 기간 동안 아파트를 중심으로 심각한 부동산 투기 현상이 일어난 곳이다. 특히 아파트 가격의 매매 가격은 신흥 도심지역을 중심으로 큰 폭으로 상승하였는데 이곳의 특징이 바로 본 연구에서 분석한 아파트 주거만족도와 매매 가격간의 차이가 큰 지역과 일치한다.

진주시는 평거동을 중심으로 새로운 도심이 형성되고 있는데 이 지역은 주변 환경이 우수할 뿐만 아니라 좋은 근린시설과 교육시설을 가지고 있는 지역이다. 이러한 우수한 입지조건을 바탕으로 대기업 아파트 건설회사들이 최근 많은 아파트를 분양하였다. 이 지역 아파트의 매매 가격은 2008년 5월 현재 3.3m2당 대략 625만원으로 구도심 지역 아파트 가격의 m2당 402만원보다 훨씬 높다(‘부동산 114’, 2008년 5월 진주시 아파트 매매가 참조).

한편, 일반적으로 아파트에 대한 투기 현상은 작은 평수보다는 큰 평수의 아파트에서 일어나는 것으로 알려져 있다(최용부, 2005). 그러나 본 연구의 분석결과에서는 작은 평수의 아파트일수록 만족도와 매매 가격간의 차이가 큰 것으로 나타났다. 그 이유는 진주시에 위치한 아파트의 유형에서 찾을 수 있는데 진주시에서 건축된 아파트는 대형 아파트보다는 중소형의 아파트를 중심으로 이루어졌다. 특히, 앞서 설명한 진주시 신흥 도심 지역 아파트는 이른바 30평대의 아파트가 주류를 이루고 있고, 아파트의 매매 역시 30평대의 아파트를 중심으로 활발하게 이루어지고 있다.

3. 아파트 주거만족도와 아파트 매매 의사 가격 간 차이의 영향요인 분석

아파트의 가격은 실제 매매 가격 뿐만 아니라 아파트에 거주하고 있는 사람이 아파트를 팔게 된다면 자신이 받고자 하는 가격, 이른바 매매 의사 가격을 통해서도 그 가격을 파악할 수 있을 것이다. 매매 의사 가격은 실제 매매 가격과는 달리 시중에서 흘러 다니는 정보를 반영하고 있기 때문에 아파트의 투기성 정도를 파악하는데 중요한 정보가 될 수 있을 것이다.

이에 아파트의 주거만족도와 아파트에 현재 거주하고 있는 사람들이 만약 살고 있는 아파트를 매매한다면 원하는 가격 즉 매매 의사 가격 간 차이의 영향요인을 분석하고자 다중회귀분석을 실시하였으며, 그 결과는 <표 6>에 나타나 있다.

<표 6>에서와 같이 아파트의 물리적 특성 가운데 층을 제외하고 본 연구에서 설정한 모든 독립변수가 아파트의 주거만족도와 매매 의사 가격 간의 차이에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 드러났다. 특히 물리적 특성 가운데 평수가 그 차이에 가장 많은 영향을 미치는 것으로 나타났고, 아파트 단지의 면적 역시 영향력의 정도가 강한 것을 확인 할 수 있다. 그 결과를 구체적으로 살펴보면, 평수의 경우 작은 평수형이 큰 평수형에 비해 주거만족도와 매매 의사 가격 간 차이가 큰 것을 볼 수 있다. 이러한 결과가 나타난 원인은 주거만족도와 실제 아파트 매매 가격의 차이에 관한 분석결과와 같이 진주시 가지고 있는 지역적 특성에서 비롯된 것으로 추정된다. 또한 아파트의 방향 역시 그 차이가 큰 것으로 나타났다. 아파트 단지 특성의 경우는 세대수가 많을수록, 민간기업에서 건설한 아파트 일수록, 사업주체가 지방건설회사보다 대기업에서 건설한 아파트일수록, 최근에 지어진 아파트일수록, 동수가 적을수록, 그리고 주차가 편리할수록 그 차이가 큰 것을 확인 할 수 있다. 마지막으로 입지적 특성의 경우는 도심의 접근성이 좋을수록, 교육의 접근성이 좋을수록, 그리고 교통의 접근성이 좋을수록 아파트의 주거만족도와 아파트의 매매 의사 가격 간에 차이가 큰 것으로 분석되었다.

<표 6> 아파트 주거만족도와 매매 의사간 차이의 영향요인 분석

구분		Unstandardized Coefficients		Standardized Coefficients	t	Sig.
		B	Std. Error	Beta
상수		-1.027	.387		-2.657	.008
물리적 특 성	평	-.098	.007	-.621	-14.485	.000
	층	.012	.009	.050	1.395	.164
	향	.175	.042	.139	4.164	.000
단지의 특 성	세대수	.001	.000	.225	2.140	.033
	건설업체	-.645	.197	-.275	-3.276	.001
	사업주체	.580	.119	.227	4.860	.000
	건축연도	-.061	.012	-.297	-5.054	.000
	면적	1.593E-05	.000	.513	3.821	.000
	동수	-.040	.015	-.138	-2.715	.007
	주차편리	.176	.039	.161	4.552	.000
입지적 특 성	도심 접근성	.588	.078	.319	7.564	.000
	교육 접근성	.417	.073	.232	5.727	.000
	교통 접근성	.151	.054	.106	2.820	.005
R2 = 0.671, F= 54.837 p = 0.000

이러한 분석결과는 앞서 <표 5>에서 살펴본 아파트 주거만족과 실제 매매 가격간의 차이 즉 불일치 정도에 대한 다중회귀분석의 결과와 거의 유사한 점을 확인할 수 있다. 이는 아파트 매매 의사가격 자체가 현재 아파트에 거주하고 있는 거주자가 받고자 하는 가격으로써 이 가격에는 현재 부동산 시장에서 형성되고 있는 아파트 실제 매매 가격에 대한 정보가 존재하는 상태에서 소비자의 욕구가 매우 깊이 반영되어 있기 때문이라 할 수 있을 것이다.

V. 결  론

주거는 인간의 기본적인 욕구중의 하나이며 삶의 질을 가늠하는 중요한 척도이다. 주거생활이 이루어지는 주택은 인간이 일정한 장소에 거처를 정하여 개인적인 삶과 가정의 생활을 영위하는 삶의 안식처이다. 주택은 인간생활의 터전으로 다양한 가치를 지니고 있다. 한 가족의 주거생활이 이루어지는 공간으로서의 사용가치(use value)와 매매와 교환이 가능한 경제재로서의 교환가치(exchange value)가 있다.

본 연구는 아파트를 중심으로 이러한 두 가치를 결합시킴으로써 부동산 정책과 관련된 정책적 방향을 설정하는데 목적으로 두고 연구를 진행하였다. 지금까지 이와 관련된 선행연구는 아파트 주거만족과 아파트 가격을 각각 별개의 주제로 선정하여 수행되었다. 이러한 연구 경향은 부동산 투기 등 이른바 제3의 요소가 상당부분 개입하고 있는 우리나라 주택시장에서는 주택의 가치와 가격이 다르게 형성될 가능성이 있기 때문에 일정한 연구의 한계를 가질 수 밖에 없다. 그러므로 우리나라의 특수한 환경을 고려한 아파트 주거만족과 가격에 관한 연구를 위해서는 이 두 관계를 접목시킬 수 있는 연구방법이 개발될 필요가 있는데 본 연구는 이러한 논의를 시작한다는 점에서 중요한 의미가 있을 것이다.

다음으로 본 연구는 주거만족 측정의 새로운 방법론을 제시하였다는 점에서 주택부분 연구방법론에 일정한 기여를 하였다 할 것이다. 주거만족과 관련된 대부분의 선행연구는 거주자를 대상으로 한 설문조사를 통해 주거만족의 정도를 측정함으로써 전문가의 의견이 누락되어왔다. 또한 주거와 관련된 부문은 주택부문, 근린부문, 관리부문 등 다양하게 구분할 수 있고, 각 부문간 그리고 각 부문을 구성하는 요소 간에는 중요도에서 일정한 차이가 있음에도 불구하고 선행연구에서는 이러한 측면을 등한시하고 주거만족 관련 모든 부문 및 요소를 동일한 가치로 측정하였다. 즉 상당수의 선행연구는 주거만족도 자체를 보다 정확하게 측정하기 위한 분석기법의 적용에 일정한 한계가 있다는 것이다. 이에 본 연구는 전문가를 대상으로 한 계층분석법(AHP)을 통해 각 아파트 부문에 대한 가중치를, 그리고 거주자를 대상으로 한 요인분석(Factor Analysis)을 통해 각 부문을 구성하는 요소에 대한 가중치를 부여함으로써 주거만족도 측정과 관련된 선행연구의 한계를 일정 부분 극복할 수 있는 방법론을 제시하였다는 점에서 나름대로의 의미가 있을 것이다.

한편, 본 연구를 통해 나타난 분석결과를 정리하면, 아파트의 주거만족도와 아파트 가격간 차이의 영향요인에서 아파트의 평수가 가장 많은 영향을 미치는 것으로 나타났고, 특히 아파트의 평수가 작을수록 그 차이는 큰 것을 확인 할 수 있었다. 그리고 아파트의 건설 주체에서는 대기업의 민간 건설회사에서 건설한 아파트에서 그 차이가 컸다. 또한 아파트의 단지가 클수록, 그리고 아파트의 도심, 교육, 교통 접근성이 좋을수록 주거만족도와 매매 가격간 차이가 큰 것으로 나타났다. 이러한 경향은 아파트의 주거만족도와 아파트의 매매 의사 가격 간 차이의 영향요인의 분석 결과에서도 거의 비슷한 것을 확인 할 수 있었다. 그러므로 현재 우리나라 아파트는 대기업에서 건설한 아파트일수록, 입지적 조건이 좋을수록, 대단지 아파트일수록 그 가치에 비해 가격이 높이 매겨지고 있고, 이를 중심으로 아파트의 투기적 현상이 더욱 강하게 나타나고 있음을 확인 할 수 있다.

어떤 분야이든 정책적 처방을 마련하는 과정에서 정확한 사실정보와 체계적인 인과분석의 결과를 토대로 하는 것이 정책의 성공을 가져오는 1차적인 관건일 것이다. 이런 의미에서 본 연구결과는 우리나라 주택 가운데 가장 대표적인 유형인 아파트를 대상으로 주거만족과 가격간의 관계, 즉 아파트의 가치와 가격간의 불일치의 정도를 파악하고 또 체계적인 인과분석의 결과를 제시함으로써 아파트 가격의 합리화를 위한 정책적 처방을 마련하는데 일정한 기여를 하였다 할 것이다. 본 연구는 분석방법의 측면에서 아파트의 매매에서 투기적 요소가 개입되었는가를 살펴볼 수 있는 방법을 제시하였다는 측면에서도 일정한 학문적 기여를 하였다고 볼 수 있을 것이다.

그러나 본 연구의 분석은 인구 약 33만명 규모의 중소도시에 해당하는 진주시를 대상으로 이루어졌으며, 본 연구의 분석결과 역시 진주시가 가지고 있는 지역적 특성에서 비롯되었을 가능성이 높음에 따라 전국적인 문제와 이에 대한 해결방안으로 확대 해석하는 데는 무리가 있다. 즉, 본 연구의 분석결과를 일반화 하는 데는 한계가 있음을 인정하는 바이다. 또한 본 연구의 분석모형에서 아파트 거주자의 개인속성변수를 포함시키지 못한 모형상의 한계로 인해 보다 정교한 분석이 이루어지 못한 한계를 가지고 있고 이러한 문제는 향후의 연구에서 보완되어야 할 것으로 본다.

참 고 문 헌

강순주․김진영. (1993). 공동주택의 관리실태와 거주자의 관리의식 및 만족도. 「한국주거학회지」. 제4권 2호.

곽노선. (1992). 「중도시 아파트 거주가구의 주거만족도 및 주거이동성향」. 한국교원대 대학원 석사학위논문.

김경숙. (1988). 「아파트 주부의 주거만족도 및 학군선호도에 관한 연구」. 숙명여대 대학원 석사학위논문.

김경연. (1984). 아동의 주거만족에 영향을 미치는 변인에 관한 연구. 「대한가정학회지」. 제22권 3호.

김기태. (2002). 영구임대주택에 대한 주거만족도 연구」. 경상대 교육대학원 석사학위논문.

김미희. (1982). 「주택선택행동에서 나타난 주거욕구에 관한 조사연구」. 연세대 대학원 석사학위논문.

김미희. (1985). 주택유형이 주거환경의 질인지와 주거만족도에 미치는 영향. 「대한가정학회지」. 제23권 2호.

김유일. (1988). 「주거만족도에 관한 경험적 연구」. 한양대 대학원 박사학위논문.

김은정. (1994). 「3대 동거가족의 세대별 주거의식 및 주거만족도 비교」. 교원대 대학원 석사학위논문.

김재익. (1998). 주거만족도 구성요이의 가격추정에 관한 연구. 「국토계획」, 94. 대한국토계획학회.

김희재. (1991). 「주거환경 변인과 주거만족도에 관한 조사연구」. 영남대 대학원 석사학위논문.

박경옥. (1983). 「연립주택주부의 주거만족과 행태 조사연구」.연세대 대학원 석사논문.

배옥희․이상옥. (1985). 아파트주부의 주거만족에 영향을 미치는 변인에 관한 연구. 「부산대학교 가정대학 연구보고」. 제11집.

안병순. (2004). 「충주지역 아파트 평면형태별 개발특성 및 주거만족도에 관한 연구」. 충주대 산업대학원, 석사학위논문.

오찬옥. (1984). 「사회인구학적 변인 및 물리적 환경변인과 주거적응행태와의 관계」. 연세대 대학원 석사학위논문.

윤복자․백금화. (1991). 아파트 입주가구의 이주동기와 주거만족도 변화에 관한 연구. 「대한가정학회지」. 제29권 3호.

이귀남․홍현옥. (1994). 근린환경인지, 만족 및 주거이동성향에 관한 연구. 「한국가정관리 학회지」. 제12권 1호.

이범구. (2002). 「공공임대주택의 입주계층별 주거만족도에 관한 연구」. 강원대 대학원 석사학위논문.

이소영. (1996). 「영구임대주택 주민의 주거만족도에 관한 연구」. 이화여대 대학원 석사학위논문.

이시영. (1997). 「공동주거단지의 주동배치에 따른 오픈스페이스 이용 행태에 관한 연구」. 연세대 산업대학원 석사학위논문.

이주택. (1994). 「주거환경 만족도 요인구조 분석에 관한 연구」. 동국대학교 대학원 박사학위논문.

이춘호. (1994). 분당신도시 주거만족도 분석연구. 강남대 논문집, 상경․이공대학 제25집.

이춘호. (1997). 수도권 신도시 거주자 주거환경 만족도 분석연구. 「도시행정학보」. 제10집.

이해관. (1999). 「주거동배치 유형별 주거환경 특성에 관한 연구」. 홍익대 대학원, 석사학위논문.

임만택. (1990). 「주거환경의 만족도에 관한 실증적 연구」. 전남대 대학원 박사학위논문.

장영덕. (1986). 「혼합아파트 단지의 주거만족도에 관한 연구」. 연세대 대학원 석사학위논문.

장효영. (1991). 「주거가치 유형과 주거만족도와의 관계」. 동아대 대학원 석사학위논문.

조남규. (1997). 「아파트 거주자의 주거만족도에 관한 연구」. 영남대 경영대학원 석사학위논문.

주영애․이길표. (1987). 주거에 관한 가치관 연구. 「한국가정관리 학회지」. 제5권 1호.

진용제. (1989). 아파트 주부의 이웃관계. 「대한건축학회지」. 2월호」.

차성란. (1984). 「가족 및 주거특성의 주거만족에 미치는 영향」. 이화여대 대학원 석사학위논문.

최목화. (1983). 주거환경과 공간에 대한 만족도 연구. 「대한가정학회지」. 제21편 2호 통권(53호).

최선구. (1997). 「AHP의 가중치 계산법간의 비교연구」. 숭실대 대학원 석사학위논문.

최  열. (1999). 근린환경 및 공공시설에 대한 주거형태간 평가특성. 「대한국토․도시계획학회지」. 34권 2호(통권 101호)

. (2003). 주택규모 만족도 결정요인 분석. 「부산광역시의회 정책연구실」. 기획연구 03-2.

최용부. (2004). 가중치를 부여한 아파트의 주거만족도 분석. 「한국행정학회보」. 38(6).

. (2005). 아파트 주거만족도의 구성요소와 관련요인 분석. 부산대학교 대학원 박사학위논문.

최원영. (1984). 신도시 주민의 주거만족도에 관한 관심도 및 만족도 연구. 「대한가정학회지」 제22권 2호.

최정혜. (1984). 중도시 주부들의 주거환경에 대한 관심도 및 만족도 연구. 「대한가정학회지」. 제22권 2호.

허명순. (2001). 조세와 공공서비스의 수준이 주택가격에 미친 영향. 「한국행정학보」. 35(4).

홍성희. (1983). 「주거가치관에 따른 주거만족도에 관한 연구」. 이화여대 대학원 석사논문.

홍준현. (1999). 요인분석을 활용한 종합점수화 기법. 「정책분석평가학회보」. 9(2).

Al-saif, A. M. (1994). Residents satisfaction in low-middle and upper-middle income contemporary Saudi housing environments: The case of Riyadh. Cornell Univ.: Ph D, Dissertation.

Doyle, V. M. (1990). The effect of tenure type age mix and subjective housing variables on housing satisfaction and well-being of older residents in rental, co-operative and strata title housing. Simon Fraser Univ.

Gerundo, T. P. (2002). An Examination of Housing Satisfaction among Mental Health Consumers in Meriden, Connecticut. Southern Connecticut State University.

Ukoha, O. M. (1995). Satisfaction with Public Housing: The Case of Abuja, Nigeria. Virginia Polytechnic Institute and State Univ.

Valmont, M. E. (1997). Room for Improvement: Housing Satisfaction Formerly Homeless Families. City University of New York.

Walker, K. M. (1991). Housing Cooperative ; Path to Tenant Control and Housing Satisfaction. Univ. of Reading (United Kingdom): Ph D, Dissertation.

<부록 1> 아파트 주택부문 관련 요소에 대한 가중치

구분	성분					공통성 (communalities)
	1	2	3	4	5
화장실․목욕실	.743	.014	.259	.199	.152	.682
발코니	.659	.090	.178	.373	.164	.640
상하수도시설	.603	.040	.035	.313	.273	.539
부엌시설	.589	.057	.361	.151	.216	.550
다용도실	.563	.055	.201	.534	.041	.648
채광	.031	.852	.132	.006	.116	.758
아파트의 방향	.085	.798	.030	.130	.148	.683
옥내에서의 조망	.113	.719	.123	.231	.119	.612
통풍	.356	.594	.248	.028	.003	.541
방의 수	.201	.085	.782	.063	.147	.685
방의 배치	.217	.254	.756	.144	.020	.705
방의 크기	.070	.107	.721	.264	.093	.615
마감재	.248	.128	.148	.775	.008	.701
전기설비	.123	.080	.182	.735	.258	.662
내부구조	.328	.068	.407	.485	.193	.550
실내의 아름다움	.112	.011	.354	.282	.694	.699
아파트에 대한 자부심	.223	.063	.430	.165	.643	.679
프라이버시(시각․청각)	.347	.233	.079	.273	.383	.402
고유값(Eigenvalues)	6.842	2.174	1.324	1.140	1.026

<부록 2> 아파트 단지부문 요소에 대한 요인분석

구분	성분					공통성 (communalities)
	1	2	3	4	5
아파트의 형태	.772	.037	.058	.171	.114	.644
아파트의 색상	.754	.159	.056	.209	.048	.643
아파트의 외관	.689	.300	.134	.143	.072	.608
이웃의 생활	.080	.847	.037	.158	.096	.760
이웃과의 교제	.068	.821	.135	.094	.179	.737
이웃사람에 대한 호감도	.218	.817	.023	.119	.015	.730
조경상태	.203	.023	.891	.165	.070	.867
단지내 녹지공간	.211	.058	.881	.165	.053	.853
단지내 공기의 맑은 정도	.010	.215	.601	.034	.423	.588
어린이 놀이시설	.147	.066	.147	.855	.078	.785
단지내 휴식시설	.245	.064	.015	.677	.109	.535
노인정	.001	.232	.153	.660	.057	.515
가로등의 설치	.119	.042	.091	.254	.819	.760
건물의 견고성	.398	.137	.115	.103	.663	.641
고유값(Eigenvalues)	4.993	1.818	1.560	1.332	1.056

<부록 3> 아파트 근린부문 요소에 대한 요인분석

구분	성분				공통성 (communalities)
	1	2	3	4
의료시설 이용의 편리성	.780	.191	.047	.184	.680
오락문화시설 이용의 편리성	.761	.067	.147	.129	.622
공공시설 이용의 편리성	.760	.155	.139	.070	.626
편의시설 이용의 편리성	.756	.266	.029	.072	.649
공원과의 거리	.704	.045	.310	.159	.619
일용품 구매의 용이성	.622	.358	.005	.108	.526
시장과의 거리	.577	.412	.064	.323	.610
자녀의 학교환경	.235	.814	.144	.023	.738
교육조건	.287	.806	.141	.017	.753
학군(초․중․고)	.140	.788	.033	.269	.715
자녀의 통학거리	.139	.769	.092	.200	.660
주변의 자연경관	.129	.066	.908	.035	.846
환경의 쾌적성	.020	.046	.893	.044	.801
아파트 입지조건	.252	.257	.671	.203	.621
직장과의 통근거리	.144	.182	.119	.857	.803
대중교통 이용의 편리성	.331	.181	.119	.778	.762
고유값( Eigenvalues)	6.346	1.926	1.657	1.103

<부록 4> 아파트 관리부문 요소에 대한 요인분석

구분	성분				공통성 (communalities)
	1	2	3	4
아파트의 보수 상태	.899	.133	.178	.114	.871
아파트의 유지 상태	.866	.130	.186	.216	.848
아파트의 개별 하자보수	.799	.126	.268	.186	.761
주차장의 면적	.145	.935	.024	.131	.913
주차 혼잡도	.050	.933	.048	.074	.880
주차 안전성	.202	.904	.104	.132	.886
방범상태	.162	.010	.854	.113	.768
화재의 위험성	.186	.040	.818	.118	.719
아파트의 안전상태	.474	.173	.629	.221	.699
아파트 외부청소	.121	.186	.088	.864	.804
아파트 내부청소	.220	.037	.171	.858	.815
쓰레기 처리	.376	.217	.375	.490	.569
고유값(Eigenvalues)	5.190	2.147	1.159	1.037

<부록 5> 아파트 경제성 부문 요소에 대한 요인분석

최용부(崔龍夫): 부산대학교 대학원에서 행정학 박사학위를 취득하고, 경상대학교 정치행정학부 행정학전공 교수를 정년퇴임한 후 명예교수로 활동중이다. 주요 관심분야는 도시문제, 환경문제, 주택정책 등이다. 최근의 주요 논문으로는 “주거 환경만족에 관한 연구모형의 설계”(1999), “도시역사문화공원의 사회적 가치”(2002), "가중치를 부여한 아파트의 주거만족도 분석(2004)“ 등이 있다. <E-mail: ybchoi@gsnu.ac.kr>

민병익(閔丙翼): 경상대학교 대학원에서 행정학 박사학위를 취득하고 Auburn University에서 행정학 박사과정을 수료하였으며, 현재는 경상대학교 정치행정학부 행정학전공 전임강사로 재직중이다. 주요 관심분야는 정부예산론, 행정계량분석, 장∙차관론, 지역 정책 등이다. 최근의 주요 논문으로는 “시군 통합의 재정적 효과분석”(2006), “정부의 내외적 환경에 따른 역대 정부의 장관임명 유형에 관한 연구”(2007), “지방정부의 정책결정 소요시간 분석”(2007) 등이 있다.

<E-mail: min@gnu.ac.kr/논문접수일: 2008. 3. 25/심사개시일: 2008. 3. 28/심사완료일: 2008. 5. 23>

구분	성분	공통성 (communalities)
	1
아파트의 가격	.846	.715
매매의 용이성	.882	.778
투자가치	.842	.709
아파트 관리비용	.625	.390
고유값(Eigenvalues)	2.592