부산의 주택하위시장 구분 및 특성에 관한 연구*

｢지방정부연구｣ 제15권 제1호(2011 봄) : 299～316

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* 이 논문은 2010년 한국지방정부학회 동계학술대회에서 발표한 ‘부산의 주택하위시장 구분 및 정책시사점’을 수정·보완한 것임.

: 부산시 아파트 매매가격을 중심으로

A Study on Division and Characteristics

of Housing Submarkets in Busan

: Focused on the Housing Prices in Busan

김 성 우

지금까지 주택정책은 경기활성화와 주택가격 안정이라는 상축된 가치가 공존하는 가운데 중앙정부에 의해 수립·집행되어 왔다. 절대적인 주택부족 상황에서 중앙집권적 주택정책은 효과를 발휘 할 수 있었으나, 2000년 이후 경제구조의 변화와 주택의 양적인 확대로 더 이상 효율적이지 못하게 되었다. 따라서 본 연구는 정부의 주택시장 개입에 있어 지역맞춤형 주택정책개발이 필요하다는 문제인식 속에 부산지역 주택시장을 지역을 중심으로 주택하위시장을 구분하고, 지역시장 특성에 맞는 정책적 시사점을 도출하였다.

연구결과 첫째, 주택시장은 단일시장이 아닌 여러 개의 하위시장으로 구분된다는 것이다. 기존의 주택정책은 주택시장을 단일시장의 관점에서 분석하고 평가함으로써 주택하위시장 단위에서는 적지 않은 편차를 발생시켰다. 이것으로 인해 주택정책의 일관성과 시차관리 측면에서 한계를 나타냈다. 주택정책의 수립에 있어 하위시장 단위의 목표를 수립함으로써 획일적인 정책에 따른 부작용을 최소화 할 수 있을 것이다. 둘째, 주택하위시장별 주택시장은 다양한 특징을 갖고 있다. 따라서 지역시장에 맞는 주택정책 개발이 필요하다. 셋째, 주택하위시장별 정책 수립과 목표 달성을 위하여 정책의 지역화 또는 분권화가 필요하다. 지역 주택시장에 대응하기 위한 주택하위시장 구분에 따른 정책범위의 설정과 이에 필요한 주택거버넌스의 설정이 필요하다.

주제어 : 주택하위시장, 주택정책, Chow-test

I. 서 론

주택은 소비의 경합성과 배재성을 요건으로 하는 민간재에 가깝지만 인간의 삶에 있어 없어서는 안 될 필수적인 재화이다. 국민의 주거복지 향상과 시장의 효율적인 자원배분기능을 보완하기 위하여 정부의 주택시장 개입이 정당화 되고 있다. 주택정책은 거시경제측면에서 자원배분구조를 효율적으로 변화시킬 뿐만 아니라, 소득분배의 형평성 제고와 경제체계 내에서 장·단기적 급격한 경기변동을 없애는 경제안정화 기능을 수행한다(Bourne, 1981:192).

우리나라의 경우 주택의 생산자원의 동원과 투입, 그리고 산출양식과 배분형태의 결정이 중앙정부에 집중 되어있다. 특히, 주택정책을 경제발전을 위한 하나의 요소로 인식하고, 국민경제 발전에 따른 수요와 공급의 불균형을 최소화시키는데 초점을 두었다. 그러나 주택정책에 경기활성화와 주택가격 안정이라는 상충된 가치가 공존하면서 정책의 일관성이 결여되는 문제가 발생하였다.

이러한 구조적인 문제 속에 중앙정부의 획일적인 주택공급정책은 절대적인 주택부족 문제를 해결하였다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다. 그러나 2002년 전국 주택보급률이 100%를 넘어서면서 양상이 달라지고 있다. 실제로 투기지역 해제와 같은 규제완화 정책으로 수도권 아파트 거래는 증가했지만 지방은 오히려 거래가 위축되는 등 동일한 정책에 대하여 수도권과 비수도권에서 파급효과가 정반대로 나타나는 경우가 발생하였다(전성제 외 2009:1). 전국 단위의 주택정책에 대하여 서울과 부산이 다른 반응을 보였고, 부산 내에서도 지역마다 다양한 형태의 정책효과가 나타나 지역별 정책부작용이 발생하였다. 따라서 단일모형으로 전국적인 주택정책의 파급효과를 분석하고 거기에 기초하여 정책을 운용하는 것은 지역별 과잉 또는 과소대응의 문제를 발생시킨다.

부산의 주택하위시장 구분 및 특성에 관한 연구

｢지방정부연구｣ 제15권 제1호(2011 봄)

주택정책에 대한 지역별 효과의 차이는 주택시장의 특성에서 원인을 찾을 수 있다. 토지를 바탕으로 주택이 생산되기 때문에 토지와 마찬가지로 주택도 공간을 이동시킬 수 없다. 입지의 고정성으로 주택시장은 공간적 제한과 함께 지역시장의 의미를 가진다. 지역별 주택재고량과 규모의 이질성, 수요의 다양성과 주택시장 자체가 갖는 불균형과 장애요인으로 공간적 하위시장(spatial submarkets)이 형성된다(하성규, 2006:87,96). 이러한 주택하위시장은 다른 하위시장과는 이질적인 성격을 가지면서도 동일한 하위시장 내에서는 대체재적인 성격을 지니는 특징을 갖게 된다. 따라서 주택시장은 하위시장 단위로 분석되어야 하고, 정책 수립 및 집행 역시 공간적 하위시장(spatial submarkets) 수준에서 고려되어야 한다.

본 연구는 정부의 주택시장 개입에 있어 지역맞춤형 주택정책개발이 필요하다는 문제인식 속에 부산지역 주택시장을 지역을 중심으로 주택하위시장을 구분하고 지역시장 특성에 맞는 정책적 시사점을 도출하였다. 세부적으로 주택의 일반적인 유형인 아파트시장 시장을 중심으로 부산의 주택하위시장을 구분하였다. 이러한 주택하위시장의 구분은 주택정책의 수립 및 집행에 필요한 기초적인 범위가 될 것이다. 다음으로 각 주택하위시장별 주택시장의 특성을 살펴봄으로써 부산의 각 주택하위시장별 정책적 시사점을 제시하였다.

Ⅱ. 주택하위시장의 이론적 논의 및 선행연구

1. 주택하위시장 개념 및 발생원인

1) 주택하위시장의 개념

주택하위시장 개념을 도입한 Grigsby(1963)에 의하면 주택으로 이루어진 하위시장은 동일한 지역과 같은 입지적인 특성뿐만 아니라 대체재(substitutes)와 유사한 의미를 갖는 것으로 보았다(Jones et al. 2004:271). Goodman & Thibodeau(1998)은 주택하위시장을 주택서비스의 단위당 가격이 일정한 지리적인 지역으로 설명하였고, Bourassa et al.(1999)은 다른 하위시장의 주택에 대해서는 상대적으로 대체성(substitutability)이 낮지만 동일한 하위시장 내에서는 서로밀접한 대체재인 일련의 주택들로 정의하였다. Maclennan & Tu(1996)는 주택하위시장이 존재할 경우 하위시장별로 특성치들의 값이 다르다는 것이 검정되어야 하며, 그런 차이는 일정기간에 걸쳐서 일정해야지만 하위시장이란 용어를 사용할 수 있다고 하였다. 따라서 주택하위시장이란 주택이 갖는 재화의 특수성에 기인하여 지역적인 성격뿐만 아니라 외부성으로 인해 상호 동질적인 성격을 가진 공간적 군집을 말한다. 이들 상호간에는 대체성(substitutability)이 높고, 다른 하위시장과 주택가격 결정구조가 상이한 특성을 가진다.

2) 주택하위시장 발생 원인과 구분의 필요성

Schnare & Struyk(1976)은 주택하위시장은 개별구조 또는 이웃의 특성에 대한 세대의 수요가 고정적이거나 선호가 상대적으로 많은 숫자의 세대에 의해 분배되어 질 때 주택하위시장이 생긴다고 주장하였다. Jones et al.(2004)에 따르면 불완전한 정보와 비탄력적인 공급 등의 시장불완전성에 의해 거래과정이 한정될 때 주택하위 시장이 발생하게 되고, 이것은 하위시장마다 수요와 공급의 상호작용이 다는 것을 의미한다고 하였다. Maclennan & Tu(1996)는 하위시장이 발생하는 이유는 먼저, 주택이 일련의 내부적 구조와 외부적 특성, 그리고 입지적 특성을 모두 포함한 재화라는 점에서 찾을 수 있다고 하였다. 주택의 불가분성과 복제가 어렵다는 점은 주택산업이 기존 주택재고에 완전한 대체재를 제공하기 어렵다는 것을 의미하며, 이 경우 수요와 공급에 불일치가 발생할 여지를 생기게 한다. 두 번째, 공간은 실제적인 주택을 선택하는 과정에서 선택의 대상이 아니라 제약의 대상으로 작용한다는 점이다. 세 번째, 지역주택시장의 시간적 차원이 주택하위시장의 동태적 변화를 반영한다는 점을 들었다.

윤정섭·구자훈(1990)은 주택시장 세분화의 조건을 다음 두 가지로 들었다. 첫째, 수요측면의 조건으로 시장세분화는 어떤 주택특성에 대한 수요가 매우 비탄력적 이고, 상대적으로 많은 가구에 의해 공유될 때 발생한다는 것이다. 둘째, 공급적인 것으로 근린추구의 환경, 주택구조적 속성, 근린추구의 환경과 주택구조이 속성의 조합 등으로 인해 주택시장이 분화가 발생하게 된다고 하였다. 이중희(1997)은 주택하위시장이 성립되는 주요한 이유를 주택재고량 및 주택규모가 지역별로 차이가 있고, 주택에 대한 수요자의 선호가 다양하며, 주택시장이 원활하게 작동되지 못하기 때문으로 밝혔다. 즉, 주택하위시장은 주택시장이 갖는 자체의 독특한 속성과 수요자들의 특성 때문에 발생한다는 것이다.

하성규(2006)는 주택하위시장을 지역별 주택재고량과 재고주택의 규모의 이질성, 소비자들의 특정 지역 재고주택에 대한 수요의 다양성, 소비자들의 특정지역 재고주택에 대한 수요의 다양성, 주택시장 자체가 갖는 불균형이나 장애요인에 기인된다고 주장하였다. Chung(1994)은 주택시장 분석에 있어 주택하위시장과 같은 지역적 동질성에 대한 검토 없이 주택시장에 대한 추론은 잘못된 결과를 초래할 수 있고 주장하였다. 특히, 지역분석에 있어 지역적 이분성 및 공간적 모수의 불안정성을 모형에서 적절하게 통제하지 않으면 여기에서 도출되는 어떠한 추론 및 예측도의 신뢰도의 정도가 약하거나 의심스럽게 된다는 것이다.

주택하위시장은 도시 분석과 주택의 자산가치를 평가하는데 단서를 제공하고(Goodman & Thomas, 2003:182), 효과적인 정책을 수립하는데 기여한다. 주택하위시장은 다른 하위시장과 달리 이질적이면서도 동일 하위시장 내에서는 대체적인 주택시장을 의미하고 있다. 따라서 주택정책수립에 있어 상대적으로 동질적인 주택시장을 파악할 수 있다면, 주택공급에 따라 하위시장별 파급효과를 평가할 수 있어 주택정책의 실효성을 높이는 중요한 정보가 될 수 있다(김주영·우경, 2004:110).

2. 주택하위시장 분류의 선행연구

Dale-Jonson(1982)은 연구자들이 주로 이용하는 하위시장을 구분하는 방법을 연구자의 경험적인 판단에 의한 것과 통계적 구분방법에 의한 것으로 분류하였다. 첫 번째는 연구자의 경험적인 판단에 근거하여 하위시장을 미리 가정하고 자료를 하위시장별로 구분하여 검증하는 선험적인 구분방법이다. 이러한 방법은 주택 특성에 따라 그 기준이 각기 다르게 나타나 연구 상호간에 일관성이 없다는 단점이 있다(윤정섭·구자훈, 1990:109). 경험적 판단에 의한 방법은 단순한 행정구역 또는 주택의 형태, 규모, 건축시기, 인종 등으로 구분하는 것과 해당지역에 대한 정보를 많이 알고 있는 부동산중개업자 또는 전문가에 의해 하위시장을 구분하는 방법 등이 있다.

경험적 방법으로 Berry(1976)의 경우 시카고 지역의 주택가격을 이용하여 인종별로 여섯 개의 하위시장을 구분하였다. Plam(1978)은 경험적인 하위시장의 정의에 대한 주요한 단점으로 공실에 대한 정보의 습득과 이용 및 공실과 각 세대를 결합시키는 방법에 대한 결여로 지적하고, 주택의 하위시장을 결정하는데 있어 부동산 중개업자들이 주택에 대한 물건 정보를 교환하는 관할구역(jurisdiction)으로 구분하는 것이 경제적이고, 인종적 특성으로 정의하는 것 보다 우수하다는 것을 밝혔다. Michaels & Smith(1990)은 부동산중개업자는 경제대리인(economic agents)로 시장에서 구매자와 판매자에 대한 많은 정보를 소유하고 있고, 주택하위시장 구분에 있어 일관되게 분류하고 할 수 있다고 주장하였다. 나아가 단순가격 함수모형 보다는 혐오시설의 접근성에 부가된 가치를 기준으로 하위시장을 정의하는 것이 중요하다고 결론지었다. Gregory & Kerry(1990)는 주택하위시장 분류에 필요한 주택 특성 중 혐오시설이나 그것들과의 접근성을 기준으로 하위시장을 나누어야 한다고 주장하였다. 국내의 경우 중개업자에 대한 분류가 아닌 최열 외(2008)와 서기석(2010) 등은 단순한 행정구역 단위 또는 평형별, 신규주택 및 기타 속성 기준으로 하위시장을 구분하여 분석하였다.

두 번째 방법으로 주택시장을 구분하는 요인을 단일 변수가 아닌 주택이 복합적 속성을 가진 재화라는 점을 감안하여, 여러 변수들을 동시에 고려하여 분류하는 것이다. 여기에서 주택하위시장을 구분하기 위해 통계적 방법을 사용하게 되는데, 어떠한 통계적 방법을 사용하느냐에 따라 지역적 인접성을 구분하는 방법과 통계적 인접도를 기준으로 분류하는 방법으로 다시 세분화된다.

통계적 인접도를 기준으로 Dale-Jonson(1982)과 Bourassa et al.(1999)은 요인분석과 군집분석을 통하여 하부시장을 구분하였다. 국내에서도 해당 방법에 의해 많은 연구가 이루어졌는데 대표적으로 문선오(2001), 김갑성·박주영(2003), 김주영·우경(2004), 강팔문(2008), 홍석민(2009), 황영우·강기철(2009) 등이 있다. 이들 연구에서는 주택 특성을 설명하는 변수를 이용하여 요인을 추출하고, 각 관찰치의 요인점수를 이용하여 군집분석을 실시하여 하위시장을 분류하였다.

지역적인 인접성을 기준으로 분석하는 대표적인 방법은 F-검정의 일종인 Chow 검정이  있다. 이러한 분석방법은 하위시장별 이분성(heteroskedasticity)의 존재여부에 기초를 두고, 지역 간 동질적인 주택시장을 구분하여 하위시장을 결정하는 것이다. 대표적으로 Schnare & Struyk(1976)는 헤도닉 지수에 기초한 접근을 통해 주택시장의 분할을 검정하였다. 주택가격은 주택의 물리적 특성과 주변요인에 의해 영향을 받는다는 가정에서 출발하여 실증분석을 통해 검정이 이루어졌다. 이들 통계 표본을 다시 영향이 큰 것으로 나타난 물리적 특성변수와 주변요인 변수로 분할하여 F-검정을 통해 각 집단이 이질적임을 통계적으로 보였다. Chung(1994)은 미국 달라스 지역을 Chow와 Wald 검정을 통해 주택하위시장을 구분하였다. 국내에서도 고원용 외(2001), 정건섭·이상엽(2007), 김용경(2006), 정건섭(2009) 등의 연구가 있다.

기타 Goodman & Thibodeau(1998)은 공교육의 질에 따른 위계선형모형(hierarchical linear models)이 주택하위시장의 경계를 설명하는데 유용한 도구라고 주장하였다.

주택하위시장의 개념과 하위시장 구분방법 뿐만 아니라 몇 개의 세분시장으로 나누는 것이 최적이며, 하위시장을 구분하는데 어떠한 변수를 사용하는 것이 효과적인 방법인 가에 대한 합의는 아직 없다. 하지만 주택하위시장관련 연구의 대부분이 통계적 방법으로 하위시장을 구분하고 있고, 경험적인 방법에 비해 통계적 방법이 보다 효과적인 것으로 결론짓고 있다(김주영·우경, 2004:104).

<표 1> 주택하위시장 구분

구분	분류방법	주요연구자
비통계적방법 (경험적 방법)	부동산 중개업자(전문가)에 의한 분류	Plam(1978), Michaels & Smith(1990)
	행정구역 및 주택의 기타 속성	최열 외(2008), 서기석(2010)
통계적 방법	통계적 인접도 (요인 및 군집분석)	Dale-Jonson(1982), Bourassa et al.(1999), 문선오(2001), 김갑성·박주영(2003), 김주영·우경(2004), 강팔문(2008), 홍석민(2009), 황영우·강기철(2009)
	지리적 인접도 (Chow 또는 Wald)	Schnare & Struyk(1976), Chung(1994), 고원용 외(2001), 정건섭·이상엽(2007), 김용경(2006), 정건섭(2009)
	기타 (HLM)	Goodman & Thibodeau(1998)

Ⅲ. 분석 틀과 주택하위시장 분석방법

1. 연구 분석틀

본 연구는 선행 연구를 기초로 부산의 주택하위시장을 세분화하고, 각 하위시장별 주택시장 특성을 분석 하였다. 먼저 주택하위시장 구분은 Chung(1994)등이 제시한 Chow 검정 기법과 정건섭·이상엽(2007)이 제시한 세 가지 원칙에 따라 1차적으로 부산의 주택하위시장을 구분하였다. 한편 Chow 검정의 엄격성에 따른 비현실성을 보완하기 위하여 주택가격 변동의 유사성을 기준으로 2차적으로 부산의 주택하위시장을 구분하였다. 다음 각 주택하위시장별 특성을 분석하였다. 인구와 가구의 특징에 따른 하위시장별 수요요인을 분석하고, 주택의 물리적 특성과 점유특성을 살펴봄으로써 각 하위시장별 주택시장의 현황을 파악하였다. 그리고 부산의 각 주택하위시장별 공급 상황과 가격을 분석 하였다. 마지막으로 부산의 지역별 주택하위시장 특성에 따른 정책적 시사점을 제시 하였다. 이러한 분석 틀은 <그림 1>과 같다.

<그림 1> 연구 분석 틀

2. 주택하위시장 구분방법의 선택

통계적 방법 중 요인분석 및 군집분석과 같은 통계적 인접도에 의한 주택하위시장 구분방법은 주택시장의 동질성 확보 측면에서는 장점을 지닌다. 하지만 주택가격 결정 구조를 파악하는 데는 한계가 있을 수 있다. 이러한 분석 방법은 지역적 인접성의 존재를 고려하지 않고 있기 때문이다. 지역적 인접성을 고려하지 않을 경우 주택시장이 갖는 기본적인 특징인 고정성에 대한 외부효과를 배제하는 결과를 낳게 된다. 예를 들어, 지역적으로 인접해 많은 부분에서 동일한 근린 환경을 공유하고 있음에도 불구하고 경과년수, 내부구조 등의 차이에 따른 영향으로 다른 하위시장으로 구분될 가능성이 있다. 반대로 거리가 멀리 떨어져 있어 대체재적인 성격이 없음에도 불구하고 비슷한 속성을 가진 경우 동일한 하위집단으로 분류되는 경우가 발생한다.

Chow 검정 방법은 지리적으로 인접해 있는 두개의 지역을 대상으로 헤도닉 함수를 추정한 이후, 두 개 지역의 추정계수 값이 같은 지 여부를 검정하는 것으로 추정계수 값이 같다면, 이 두 개의 지역을 하나의 하위시장으로 설정하게 된다. Chow 검정은 각 표본에서 추정한 회귀계수([eqn: beta _{k}])가 같은지를 검정하는 것으로 가설은 다음과 같다.

[eqn: H _{0}] : [eqn: beta _{1i}]=[eqn: beta _{1j}] and  [eqn: beta _{2i}]=[eqn: beta _{2j}] . . . . and  [eqn: beta _{ki}]=[eqn: beta _{kj}]

[eqn: H _{1}] : 적어도 하나는 같지 않다.

가설 검정을 위한 Chow 검정 통계량은 식(1)과 같다.

식(1)

여기에서 [eqn: i]와 [eqn: j]는 개별 주택시장으로 본 연구에서는 각 자치구를 의미한다. [eqn: ESS]은 잔차의 제곱합, [eqn: ESS _{POOL}]은 개별주택하위시장 [eqn: i]와 [eqn: j]의 전체 표본에 대한 잔차의 제곱합,  [eqn: N _{i}]와 [eqn: N _{j}]는 각 [eqn: i]와 [eqn: j]시장에 대한 표본의 수, K는 설명변수의 수, [eqn: q]는 추정계수의 개수(the number of restrictions)이다.

정건섭·이상엽(2007)은 Chow 검정결과에 따른 동질주택하위시장을 구성하는 방법에 대하여 ‘지역적 연속성 규칙(contiguity rule)’, ‘완전한 동질적 하위시장규칙(absolute homogeneity rule)’, ‘최소의 p-value 규칙(lowest p-value rule)’의  세 가지 원칙을 제시하였다.

<그림 2> 주택하위시장의 구분

A	B	C				A	B	C
D	E	F				D	E	F
G	H	I				G	H	I
(a)						(b)
A	B	C				A	B	C
D	E	F				D	E	F
G	H	I				G	H	I
(c)						(d)

자료 : 정건섭· 이상엽(2007: 202-203) 재구성

<그림 2>의 (a)와 같이 여섯 개의 개별 지역이 존재한다고 가정했을 때, 우선 (b)와 같이 (A&B)와 (H&I)지역이 동질적 하부시장으로 검정되었다면 지역적 연속성규칙(contiguity rule)에 의해 두 지역은 다른 하부시장으로 구분되어진다. (c)와 같이 A-B-D-E의 지역이 동질적 하위시장이 되기 위해서는 A&B, A&D, A&E, B&D, B&E, D&E 각각이 동시에 임계치 보다 적어야 하는 완전한 동질적 하위시장규칙(absolute homogeneity rule)이 적용된다. 그리고 (d)에서와 같이 A&B와 A&D가 동일시장으로 검정된 반면, B&D는 가설검정에서 기각되었다면, A&B와 A&D 중 p-value가 적은 쪽(lowest p-value rule)으로 먼저 동일하부시장으로 구분한다(정건섭·이상엽, 2007:204).

3. 변수의 설정

주택하위시장 구분을 위해 사용된 속성변수는 선행연구에 따르면 정건섭·이상엽(2007)은 아파트가격, 평당가격, 평형, 방수, 총세대수, 층수, 동수, 지하철역과의 거리, 버스노선 등의 속성변수를 사용하였다. 김용경(2006)은 아파트 매매가격, 재정자립도, 사설학원수, 평형, 건설사, 층수, 동수, 평형별 세대수, 방수, 욕실수, 세대당 주차대수, 지하철역과의 거리, 경과년수, 경과년수의 제곱 , 현관구조, 난방방식 등의 변수를 요인분석을 통하여 다섯 개의 요인으로 분류하여 Chow 검정을 실시하였다.

문선오(2001)는 주택서비스가격, 구조적 특성, 입지적 특성, 환경적 특성 등을 나타내는 열한 개 변수를 요인분석을 통하여 다섯 개 요인으로 분류하고, 군집분석을 통해 서울을 여섯 개 주택하위시장으로 구분하였다. 김갑성·박주영(2003)은 아파트매매가격과 아파트매매가 변동률을 기준으로 군집분석을 실시하였다. 김주영·우경(2004)의 경우 주택가격을 포함한 열다섯 개의 물리적 특성변수와 전철역과의 거리, 인구밀도와 같은 주변 특성 및 지역 특성변수 열세 개를 이용하여 요인분석을 실시하여 열 개의 요인을 추출하였고, 이들 요인을 군집분석에 이용하여 수도권지역을 네 개의 주택하위시장으로 세분화 하였다. 그리고 접근성을 기준으로 세 개의 권역으로 분류하였다. 홍석민(2009)은 열일곱 개의 변수를 요인분석을 통하여 일곱 개 공통요인으로 분류한 다음 이들 공통요인을 기준으로 군집분석을 1차와 2차로 나누어 실시하여 수도권 주택시장을 열다섯 개 군집으로 구분하였다.

본 연구는 선행연구를 기초하여 주택하위시장을 분류하기 위하여 분석에 사용된 변수는 아파트 매매가격과 물리적 속성인 평형, 재건축여부, 경과년수로 설정하였고, 교통환경의 편리성는 역세권 여부, 편의시설에 대한 변수는 유통업체간의 최단거리, 그리고 사회적 요인은 국민기초생활보장 변수를 설정하였다. 경과년수는 2010년을 기준으로 연단위로 자료를 구성하였다. 유통업체간의 최단거리는 부산의 33곳 대형유통매장에서 해당 단지까지 최단거리를 기준으로 설정하였다. 역세권 여부는 해당 아파트 단지와 지하철역까지 직선거리로 도보 10분에 접근 가능하지에 따라 구분하였다. 재건축 여부는 부산시 정비사업정보센터의 주택재건축추진 정보를 기초로 추진위원회 설립 여부에 따라 자료를 구성하였다.

<표 2> 변수의 정의

구분	변수	정의	비고
종속 변수	아파트매매가격	주택하위시장별 아파트 매매가 평균시세 (상한가+하한가)/2	부동산 114
하위 시장 구분	평형	전용면적+기타공용면적 (3.3㎡)	부동산 114
	재건축 여부	재건축 추진 중=1, 비추진 단지=0 (2009.12.기준)	부산시
	역세권	도보 10분 이내 =1, 도보 10분 이상 =0	네이버지도
	경과년수	입주년도 기준으로 2009년=1, 2008=2. ....	부동산114
	총세대수	단지의 총세대수	부동산114
	유통업체와 거리	가장 인접해 있는 대형할인점과의 거리	네이버지도
	국민기초생활보장자수	각 구별 기초생활 수급자 세대수	부산시

Ⅳ. 주택하위시장 구분 및 시장별 특징

1. 주택하위시장 구분

1) 자료의 특징

주택하위시장 구분을 위해 사용된 부산지역 아파트 시세자료는 총 1,115개 자료이다. 이 중 지하철역으로부터 도보 10이내에 위치한 역세권인 단지는 전체 51.6%, 재건축 추진단지는 8.5%였다. 매매가 평균은 1억4천4백73만원이었고, 평균 평형은 30.54평, 경과년수는 15.6년, 총세대수는 평균 442세대이다. 대형유통업체와의 평균 최단거리는 지도상 직선거리로 1.4㎞인 것으로 나타났다.

국민기초생활보장세대수의 경우 평균값이 실제값 보다 높게 나타났는데, 이는 해당 자료가 구별자료로 각 구별 자료 수에 가중평균 되었기 때문이다.

<표 3> 주택하위시장 변수별 자료의 특징

(단위: 만원, 평, 년, 호, m, 명)

	최소값	최대값	평균	Std
아파트 매매가	1,400	135,000	14,473.77	11,406.040
평형	10	92	30.54	10.582
재건축	0	1	0.09	0.279
역세권	0	1	0.52	0.500
경과년수	1	41	15.60	8.007
총세대수	40	3,382	442.33	444.588
유통업체와 거리	76.42	9,467.14	1,443.22	1058.79
국민기초생활보장자수	76	3,620	1,093.09	773.468

2) 부산 주택하위시장의 구분

부산지역 지역별로 2009년 11월 자료기준으로 각 지역별 Chow 검정 결과 값은 <표 4>과 같다. 이러한 Chow 검정결과에 대하여 정건섭·이상엽(2007)이 제시한 세 가지 원칙에 따라 주택하위시장을 구분하면 북구, 해운대구, 사하구, 수영구, 사상구, 기장군은 각각이 독립적인 시장으로 구분되었고, 동래구, 남구, 금정구, 연제구 지역은 하나의 주택하위시장인 것으로 나타나났다. 또한 부산의 구도심권인 중·서·동구와 영도구, 부산진구도 동일한 주택하위시장을 형성하고 있는 것으로 분석되었다.

Chow 검정결과에 대하여 정건섭·이상엽(2007)이 제시한 인접성을 기준으로 주택하위시장을 구분할 경우 각 하위시장 내부에 엄격한 동질성(homogeneity)을 확보하여 주택가격회귀식 추정에 안정성을 담보할 수 있는 장점이 있다. 그러나 이러한 분류법은 완전 동질적 하위시장을 엄격히 가정함으로써 역사적 요인이나 주택선택의 대체재적인 성격을 소홀히 하는 경향이 있다. 예를 들어 사하구와 사상구는 인근 산업단지의 배후 주거지역으로 기능을 함께하면서 지역적으로 대체재적인 성격을 가져 유사한 주택가격 변화의 추이를 보인다. 따라서 Chow 검정결과에 따른 엄격한 인접성 기준의 보완으로 주택가격 변동률이 비슷한 경우 동일한 하위시장으로 구분 될 수 있다.

<표 4> 지역별 Chow 검정 결과

	B	C	D	E	F	G	H	I	J	K	L	M
A	1.95	0.80	1.38	1.16	4.25	5.40	10.0	2.74	1.07	1.17	4.94	0.44
B		1.67	2.07	1.32	2.83	1.12	0.58	1.80	3.39	1.26	2.36	1.25
C			1.38	2.19	3.94	3.52	9.10	2.82	1.46	0.66	7.76	0.98
D				1.77	5.25	5.07	12.8	4.29	1.16	2.63	6.70	1.54
E					1.74	2.28	6.52	7.05	2.65	1.07	10.4	0.92
F						2.67	6.78	7.59	4.77	1.30	6.15	2.51
G							3.69	7.54	6.13	1.57	6.54	3.04
H								17.4	11.2	3.73	13.9	3.63
I									1.39	2.42	2.75	1.97
J										2.24	4.73	1.28
K											1.58	1.09
L												2.64

주: A:금정구, B:기장군, C:남구, D:동래구, E:부산진구, F:북구, G:사상구,  H:사하구,  I: 수영구, J: 연제구, K:영도구, L: 해운대구, M:동·중·서구.

음영: p >0.05

<그림 3> 주택하위시장별 매매가 추이

(단위: 2000.01=100)

본 연구에서는 주택시장을 둘러싼 내·외부적인 환경변화에 따라 주택가격의 변화에 연구 초점이 맞춰져 있고, 주택하위시장은 상호대체재적인 성격을 지면서 동질성을 가진 지역으로 정의하고 있다. 따라서 <그림 3>에서와 같이 Chow 검정에 의해 구분된 여덟 개의 하부시장을 다시 주택가격 변동률을 기준으로 네 개의 주택하위시장을 구분하였다. 해운대구, 수영구는 각각의 독립된 주택하위시장이고, 중·서·동구와 영도구, 부산진구, 사하구, 사상구 지역이 동질적인 주택하위시장으로 구분되었다. 한편, 동래구, 남구, 북구, 금정구, 연제구, 기장군이 하나의 하위시장으로 분류되었다.

<표 5> 부산의 주택하위시장

주택하위시장	행정구역
해운대구	해운대구
수영구	수영구
동래구 외	동래구, 남구, 북구, 금정구, 연제구, 기장군
중·서·동 외	중·서·동구, 영도구, 부산진구, 사하구, 사상구

2. 주택하위시장별 특성분석

1) 인구 및 가구 특성

부산의 주택하위시장별 2000년 1월 대비 2008년 12월의 인구는 해운대구가 4.35%가 증가한 반면 동래구, 남구, 북구, 금정구, 연제구, 기장군 지역은 2.39%가 줄었고, 수영구 역시 4.78%의 인구 감소를 나타냈다. 구도심권인 중·서·동구, 영도구, 부산진구, 사하구, 사상구 지역은 같은 기간 동안 11.33%의 인구 감소세를 보였다. 세대수의 경우 핵가족화와 1인 가구의 증가로 인해 해운대구는 20.27%가 늘었다. 반면 중·서·동구 외 지역은 5.72%의 증가에 그쳤다. 저소득층의 비중을 나타내는 세대수 대비 국민기초생활 수급자 비율은 수영구가 4.27%로 가장 낮고, 다음 동래구 외(5.21%), 해운대구(5.31%), 중·서·동구 외의 경우 6.97%로 부산의 서부산권 지역이 다른 주택하위시장에 비해 저소득층의 비중이 상대적으로 높게 나타났다. 65세 이상 노인인구 비중은 2008년 12월을 기준으로 수영구가 11.95%로 가장 높고, 다음 중·서·동구 외(10.57%), 동래구 외(9.77%), 해운대구(9.38%)로 나타나 주택하위시장별 노인 인구의 비중의 차이를 보였다.

<표 6> 부산 주택하위시장별 인구 및 가구 특성

(단위: %, 호)

		해운대구	수영구	동래구 외	중·서·동구 외
인구증감		4.35	-4.78	-2.39	-11.33
세대수증감		20.27	13.23	13.02	5.72
국민기초생활수급자 가구 (세대수 대비 비중)		8,004 (5.31)	2,814 (4.27)	27,249 (5.21)	38,342 (6.97)
65세 이상 노인인구비중	2000.01	5.06	6.19	5.42	5.80
	2008.12	9.38	11.95	9.77	10.57

주1 : 인구 및 세대수 증감 : 2000.01 대비 2008.12

자료 : 부산광역시 통계연보(2009) 재구성.

해운대구의 경우 우수한 교육 및 주거여건으로 인해 인구와 세대수의 증가세가 지속되고 있다. 한편, 저소득층의 비중과 65세 이상 노인인구의 비중이 여타 주택하위시장에 비해 낮다. 따라서 해운대구의 경우 주택수요가 여타지역에 비해 강한 것으로 나타났다. 수영구는 인구감소와 노령인구 비중 증가에도 불구하고 세대수의 증가세를 보이고 있고, 국민기초생활수급자 등 저소득층의 비중이 적게 분포 되어 있다. 동래구 외 지역 역시 인구감소에도 세대수의 증가세는 지속되고 있다. 저소득층과 노령인구의 비중이 해운대와 수영구에 비해 낮다. 구도심을 비롯한 대부분의 서부산권을 포함하고 있는 중·서·동구 외지 지역은 비교적 높은 인구감소와 노인인구 및 기초생활수급자의 비중, 상대적으로 낮은 세대수 증가를 보이고 있다.

2) 주택의 물리적 특징 및 점유형태

부산의 대표적인 주거형태인 아파트이 비중은 해운대구가 74.9%로 가장 높고, 중·서·동구 외 지역은 53.6%로 비교적 낮다. 반면 단독주택의 비중은 중·서·동구 외가 33.0%로 가장 높은 것으로 나타났다. 노인인구 비중이 높은 수영구의 경우 아파트의 비중이 낮은 대신 다가구와 다세대 주택의 비중이 높다. 동래구를 비롯한 금정, 연제, 북구, 기장군, 남구 등은 상대적으로 아파트의 비중이 높고, 단독주택과 연립, 다세대 주택의 비중은 상대적으로 낮은 편이다.

주택의 노후정도는 수영구 지역이 1990년 이후 건설된 주택의 비중이 52.1%로 비교적 신규주택보다는 20년 이상 노후 주택의 비중이 높다. 특히 건축 후 30년 이상 노후된 주택의 비중이 여타 하위시장에 비해 크다. 해운대권 경우 상대적으로 20년 미만의 주택비중이 높아 주택의 노후정도가 낮은 것으로 나타났다. 동래구 외 지역과 중·서·동구 외 지역은 건축 이후 20∼30년 전후의 주택의 비중이 커 재개발 재건축에 대한 욕구가 높다. 2006년 12월 현재 중·서·동구 외 지역의 경우 176개 지역이 도시정비사업구역으로 지정되어 있다. 한편, 괴정, 영도, 충무, 시민공원, 서·금사 등은 도시재정비축진지구로 지정되어 사업이 추진 중에 있다.

<표 7> 부산 주택하위시장별 주택유형별 비중

(단위: %)

	해운대구	수영구	동래구 외	중·서·동구 외
단독주택	11.7	24.2	22.0	33.0
다가구주택	6.2	11.2	9.7	10.6
아파트	74.9	52.4	62.2	53.6
연립주택	2.3	6.3	5.1	2.6
다세대주택	10.0	15.2	9.1	8.8
비거주용 건물내 주택	1.0	1.9	1.5	2.0

자료 : 부산광역시 통계연보(2009) 재구성

<표 8> 주택하위시장별 주택의 노후도 및 재정비 사업 추진현황

(단위: %, 개소)

		해운대구	수영구	동래구 외	중·서·동구 외
건축 년도	1990년이후	77.6	52.1	58.2	61.0
	'80~'89년	17.4	28.8	25.4	22.3
	'70~'79년	4.7	16.4	12.7	11.9
	'60~'69년	0.3	1.9	2.3	3.0
	1959년이전	0.1	0.7	1.4	1.8
주택정비사업 구역현황 2006년 12월 부산광역시가 지정고시한 주택재개발, 주택재건축, 도시환경새선, 도시환경정비, 유형유보 구역임.		34	16	154	176

자료: 통계청(주택총조사 2005년), 이정헌 외(2009:22) 재구성

저소득층을 위한 임대주택의 비중의 중·서·동구 외 등에 비교적 많이 건설되어 있지만 국민기초생활 수급자에 따른 임대주택의 비중을 살펴보면 중·서·동구 외의 비율이 49.1%로 해운대구 (54.3%), 동래구 외(52.2%)에 비해 상대적으로 낮다. 이러한 임대주택 공급의 불균형은 임대주택에 대한 주민의 반대로 인해 신규택지개발지역을 중심으로 공급되면서 임대주택에 대한 수급불균형 현상이 발생되고 있다.

<표 9> 부산의 주택하위시장별 임대주택 현황

(단위: 호, %)

	해운대구	수영구	동래구 외	중·서·동구 외
임대주택 (국민기초 생활 수급자 대비 비중)	4,352 (54.3)	- (0.0)	14,217 (52.2)	18,828 (49.1)

자료 : 부산광역시 통계연보(2009), 황영우·강기철(2009:292) 재구성

주택의 점유형태는 해운대구의 주택의 자가비율이 59.40%가 가장 높았고, 구도심을 권인 중·서·동구 외 55.63%로 비교적 낮은 비율을 나타냈다. 차가 중에서 전세의 경우 수영구의 비중이 높았고, 보증부월세 또는 월세주택은 동래구 외 또는 중·서·동구 외의 비중이 상대적으로 높게 나타났다. 주거여건이 불량한 것으로 평가되는 무보증월세와 사글세의 경우 중·서·동구 외 지역에 비중이 높다.

<표 10> 부산주택 하위시장별 주택 점유형태

(단위: %)

	해운대구	수영구	동래구 외	중·서·동구 외
자가	59.40	57.01	56.84	55.63
전세	22.60	24.08	21.29	22.12
보증부월세	14.09	14.56	17.69	17.24
무보증부월세	1.51	1.43	1.96	2.34
월세(사글세)	0.22	0.27	0.33	0.45
무상	2.18	2.64	1.90	2.23

자료 : 통계청 (주택총조사 2005년)

3) 공급 및 가격 특징

2000년부터 2008년까지 부산의 주택하위시장별 주거용 건물의 허가 연면적은 21,686,461㎡이다. 각 주택하위시장별 세대수 비중을 고려한 공급면적은 수영구 세대당 지역이 26.23㎡로 가장 크고, 동래구 외(19.83㎡), 해운대구(16.93㎡) 중·서·동구 외(12.80㎡)로 순으로 나타났다. 아파트 입주물량 역시 각 주택하위시장별 세대수를 기준으로 해운대구가 0.18호로 가장 높고 다음 중·서·동구(0.14호), 동래구 외(0.13호), 수영구(0.12호) 순으로 주택이 공급되어 구도심과 서부산권 지역의 신규주택 공급이 비교적 적었다. 반면 지역별 보급률은 해운대구가 116.1%로 가장 높고 중·서·동구 외(106.7%). 수영구와 동래구 외 지역은 각각 105.2%를 나타내 수급상황에 필요한 주택공급이라기 보다는 사업성 위주의 주택공급이 이루어지면서 지역별 불균형이 나타났다.

<표 11> 부산 주택하위시장별 주택공급

(단위: ㎡, 호, %)

	해운대구	수영구	동래구 외	중·서·동구 외
주거용 허가 연면적 (세대별 비중)	2,551,409 (16.93)	1,752,234 (26.23)	10,363,160 (19.83)	7,042,658 (12.80)
아파트입주 (세대별 비중)	27,327 (0.18)	8,020 (0.12)	67,758 (0.13)	77,465 (0.14)
주택보급률 동래구 외, 중·서·동구의 주택보급률은 각 구별 주택보급률을 주택수로 가중 평균하여 추정한 수치임.	116.1	105.2	105.2	106.7

자료 : 부산시통계연보(2009), 부동산114(주)

부산의 주택하위 시장별 평(3.3㎡)당 아파트 매매가격은 재건축 단지가 많은 수영구 지역이 720만원으로 가장 높았고, 다음 해운대구 700만원, 동래구 외 517만원, 중·서·동구 외 430만원으로 지역별 가격 편차가 크게 나타났다. 1세대 당 아파트의 규모는 수영구가  34.16평으로 가장 높았고, 해운대구 31.94평, 동래구 외 31.52평, 중·서·동구 외 29.04평 순이다. 2000년 01월 대비 2009년 11월 아파트 매매가 변동률은 수영구가 104.83%정도가 올랐고, 해운대구 84.73%, 동래구 외 48.61%, 중·서·동구 외 39.31%가 각각 상승하였다. 따라서 수영구와 해운대구의 경우 주택가격상승에 대한 기대감이 높은 곳으로 판단된다.

<표 12> 부산주택 하위시장별 아파트 매매가 특징

(단위: 만원, 평, %)

	해운대구	수영구	동래구 외	중·서·동구 외
평균 평당 아파트 매매가	700	720	517	430
1세대 당 아파트규모	31.94	34.16	31.52	29.04
아파트 매매가 변동	84.73	104.83	48.61	39.51

주:  매매가 변동 : 2000년 01월 대비 2009년 11월

자료 : 부동산 114,

Ⅴ. 주택하위시장별 특성 및 정책제언

이상의 분석결과를 종합하면 다음과 같다.

첫째, 주택시장은 단일시장이 아닌 여러 개의 하위시장으로 구분된다는 것이다. 부산시 내에서도 중부산권 동부산권, 서부산권 형태의 주택시장의 형태가 아닌 해운대구와 수영구가 독자적인 주택하위시장을 구성하고, 나머지 구도심권과 서부산권 일부지역, 동래구를 중심으로하는 동부산권과 북부산권 일부지역이 하나의 주택시장으로 권역화 되었다. 따라서 주택정책수립을 위한 범위를 좁힐 필요가 있다. 기존의 주택정책은 주택시장을 단일시장의 관점에서 분석하고 평가함으로써 주택하위시장 단위에서는 적지 않은 편차를 발생시켰다. 이것으로 인해 주택정책의 일관성과 시차관리 측면에서 한계를 나타냈다. 주택정책의 수립에 있어 하위시장 단위의 목표를 수립함으로써 획일적인 정책에 따른 부작용을 최소화 할 수 있을 것이다.

둘째, 주택하위시장별 주택시장은 다양한 특징을 갖고 있다. 따라서 지역시장에 맞는 주택정책 개발이 필요하다. 구체적으로 교육·문화·상업 및 업무의 중심지역으로 부산의 다른 주택하위시장에 비해 우수한 주거여건이 마련되어 있는 해운대구는 인구 유입과 세대의 분화로 지속적인 주택수요가 형성되고 있다. 주택가격 상승 역시 다른 하위시장에 비해 높아 시세차익에 따른 투자에 대한 기대감이 높은 곳이다. 하지만 주택보급률이 110%를 넘어서고 있는 상황에서 주택수익성을 기초한 민간업체의 공급확대는 오히려 공급과잉에 따른 미분양을 증가시킬 가능성이 높다. 따라서 해운대권의 경우 투기와 같은 가수요 형성에 대한 감시활동이 필요하다. 한편, 해운대 중심의 주택수요 집중을 분산시킬 필요가 있다. 즉, 구도심권의 개발 사업으로 인해 구도심의 주거여건을 개선함으로써 지역별 주택수요의 편중현상을 완화해야 한다.

다음 수영구의 경우 노령인구의 증가에도 불구하고 해운대의 후광효과와 낮은 주택보급률, 주택노후화에 다른 주택재개발·재건축에 따른 투자수요가 혼재되어 있는 특성을 갖고 있다. 따라서 재개발·재건축과 같은 가수요 형성 가능성이 높은 곳에 대하여 주택시장의 모니터 활동이 필요하다. 특히 노인인구증가를 고려한 주거지 환경개선사업이 동시에 이루어 져야 한다.

동래구를 중심으로 한 금정, 연제, 남구, 기장, 북구 지역의 경우 주택노후화와 함께 저소득층이 혼합되어 있는 주거지 특성을 갖는다. 특히 동래, 금정 연제 등은 비교적 양호한 교육여건을 갖추고 있다. 따라서 해당 지역의 노후주택 개발에 있어 해운대권 주택수요를 대체할 수 있는 주거지 개발이 필요하다. 특히 택지개발사업과 같은 상업과 교통, 일자리를 연계한 재개발 사업의 유도가 고려되어야 한다.

구도심권인 중·서·동구와 영도구, 사하구, 사상구 등의 경우 인구감소와 세대수 증가의 둔화, 노인인구 증가와 함께 주택의 노후 불량화에 따른 열악한 주거여건으로 인해 주택에 대한 투자가치가 낮은 곳이다. 이러한 지역적 특성에도 불구하고 주택재건축·재개발 사업이 민간에 의해 진행되도록 방치되면서 재개발 사업지의 슬럼화로 인해 추가적인 주거의 문제가 발생하고 있다. 따라서 정부의 적극적인 참여와 함께 아파트 공급 중심의 재개발 사업에서 벗어나 인근 공업 및 상업시설과 연계와 더불어 노인인구 증가에 따른 주택정책개발이 필요하다. 특히 양적인 공급보다는 질적 측면에서의 지역민의 삶의 질을 높이는 측면에서의 주택정책이 필요하다.

셋째, 주택하위시장별 정책 수립과 목표 달성을 위하여 정책의 지역화 또는 분권화가 필요하다. 주택보급률이 100%를 넘어섰지만 지역별 편차는 오히려 심화 되고 있다. 또한 주택문제가 과거 양적인 것에서 질적인 부문으로 옮겨지고 있다. 따라서 지역 주택시장에 대응하기 위한 주택하위시장 구분에 따른 정책범위의 설정과 이에 필요한 주택거버넌스의 설정이 필요하다.

Ⅴ. 결 론

우리나라 주택정책은 경기활성화와 주택가격 안정이라는 상충된 가치가 공존하는 가운데 중앙정부에 의해 수립·집행되어 왔다. 절대적인 주택부족 상황에서 중앙집권적 주택정책은 효과를 발휘 할 수 있었으나 2000년 이후 경제구조의 변화와 주택의 양적인 확대로 더 이상 효율적이지 못하게 되었다.

연구 결과 분석의 기초 대상이 되는 부산이 주택하위시장은 네 개의 지역으로 분류되었다. 몇 차례의 가격 급등과 투기 및 투기과열지구 등으로 지정된바 있는 해운대구와 수영구 지역은 각각 독립된 주택시장으로 밝혀졌다. 동래구, 남구, 북구, 금정구, 연제구, 기장군은 동질적인 주택하위시장으로 분류되었다. 구도심인 중·서·동구, 영도구와 부산진구, 서부산권 일부지역인 사하 및 사상구가 하나의 주택하위시장으로 세분화 되어 과거 획일적인 주택시장에 대한 관점에서 벗어난 주택정책 수립의 필요성을 확인 하였다.

주택하위시장별로 해운대구의 경우 우수한 주거여건으로 인한 가수요에 대한 감시와 수요집중을 분산시킬 수 있는 정책 마련이 필요하고, 수영구의 경우 노후주택의 재개발, 재건축 과정에서의 투기수요에 대한 대책과 노인인구 증가에 대한 대책 마련이 강구 되어야 한다. 동래구를 중심으로한 금정, 북, 남, 연제, 기장군의 경우 해운대구의 주택수요를 대체할 수 있는 주거여건의 마련과 소득계층간의 통합을 위한 정책적 접근이 요구된다. 구도심권과 서부산권 일부지역인 중·서·동구 외의 지역의 경우 노인인구 증가와 주택노후와 민간주도의 아파트 공급중심의 도심재개발 정책으로 인한 사업 지연과 슬럼화의 문제를 해결하기 위한 공공의 적극적인 참여와 인근 공단 및 상업지역과의 연계한 주거지 개발 정책이 필요한 것으로 판단된다.

마지막으로 연구의 한계는 본 연구가 기존 주택하위시장 구분법의 한계점으로 극복하기 위한 몇 가지 측면에서 방법론적인 보완점을 제시하였으나, 여전히 하위시장 구분에 대한 명확한 기준과 규모에 대한 합의점을 도출 하지 못했다는 한계가 있다. 한편, 본 연구에서는 주택의 하위시장의 최소단위를 기초자치단체를 기준으로 분석하였으나 보다 정교한 정책마련을 위한 세분시장의 구분이 필요하다. 즉 행정동(洞)단위로 분석단위를 세분화함으로써 보다 정교한 주택정책의 범위를 구성할 수 있을 것이다.

참 고 문 헌

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김성우(金成佑): 부경대학교에서 2011년 박사학위는 취득하고, 현재 부경대학교 공공정책 연구소 연구원으로 재직하고 있다. 관심분야는 도시 및 주택정책, 지방재정, 주거복지 및 사회서비스정책 등이다. 최근 논문으로 ‘견고한 공간계량경제모형의 추정(2010)’, ‘주택정책을 위한 헤도닉 모형평가에 관한 연구(2011)’, ‘공간계량모형에서의 실제거리를 반영한 공간가중행렬에 관한 연구(2011)‘ 등이 있다.

<E-mail: swkim@pknu.ac.kr / 논문접수일: 2011. 4. 11 / 심사개시일: 2011. 4. 21 / 심사완료일: 2011. 5. 11>